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Étude géotechnique et vente de terrain : dans quels cas est-elle obligatoire ?

L’étude géotechnique fait partie des diagnostics immobiliers qui entrent dans la composition du dossier de diagnostic technique. Elle permet de vérifier l’état du sol et du sous-sol d’un terrain à bâtir situé en zone argileuse, afin de renforcer les fondations de la construction à édifier. Depuis l’entrée en vigueur de la loi Élan, l’étude géotechnique est obligatoire lors de la vente d’un terrain à bâtir ou pour la mise en œuvre d’un projet de construction. Voici tout ce que vous devez savoir sur cette étude de sol.

étude géotechnique des sols sur un terrain

L’étude géotechnique : un document obligatoire pour construire sur un terrain argileux

Dans certaines communes, les sols sont principalement constitués d’argile, ce qui les rend instables. L’étude géotechnique a pour objectif de déterminer la qualité du sol d’un terrain, afin d’adapter le projet de construction si besoin.

Le phénomène de retrait-gonflement des argiles

Les sous-sols des communes françaises sont en général composés d’argile, de sable ou de calcaire. La stabilité des constructions et ouvrages édifiés sur un terrain dépendent en partie de sa composition. La connaissance des sols est donc une étape indispensable avant la mise en œuvre d’un projet de construction.

Les sols argileux sont particulièrement vulnérables aux aléas de la météo. En cas de sécheresse, l’argile se rétracte, tandis qu’elle gonfle et se gorge d’eau en cas de forte pluie. Ces mouvements de terrains affectent nécessairement la structure des ouvrages bâtis en surface.
Le phénomène de retrait-gonflement des argiles et la réhydratation des sols fragilisent  votre maison. Ils peuvent provoquer des dommages réels comme des fissures, une distorsion des menuiseries, voire un affaissement de la construction.

Qu’est-ce qu’une étude géotechnique ?

Pour autant, il n’est pas impossible de construire sur un terrain argileux. La conception du bâtiment doit tenir compte de la nature du sol et posséder des fondations adaptées. L’étude géotechnique a été mise en place afin de d’anticiper les risques de mouvements de terrain. 

L’étude de sol est un diagnostic technique qui doit intervenir dès la phase de conception du projet. Elle permet de déterminer les zones les plus à risques, pour inciter le constructeur à adapter la structure de l’ouvrage en fonction de l’intensité du phénomène de retrait-gonflement des argiles.

Il existe deux catégories d’étude de sol : 

  • L’étude géotechnique G1 ; 
  • L’étude géotechnique G2.

Ces études géotechniques de sol sont complémentaires, puisqu’elles interviennent à des étapes différentes du projet. L’étude G1 est réalisée lors de la mise en vente d’un terrain à bâtir, tandis que l’étude G2 intervient après la vente. Elle doit être élaborée lors de la phase de conception du projet, avant le début des travaux.

Étude géotechnique obligatoire en cas de vente : les projets concernés

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2020, et l’entrée en vigueur de la loi Élan, l’étude géotechnique fait partie des diagnostics obligatoires à fournir lors d’une vente immobilière. Cependant, cette obligation ne s’applique pas à tous les projets. 

Les terrains soumis à l’obligation de réaliser une étude géotechnique

Toutes les parcelles concernées par le phénomène de retrait-gonflement des argiles ne sont pas exposées au même niveau de risque. On distingue 4 degrés d’intensité

  • Les zones d’exposition forte ;
  • Les zones d’exposition modérée ;
  • Les zones faiblement exposées ;
  • Les secteurs non concernés par le risque de mouvement de terrain.

La loi Élan impose la réalisation d’une étude de sol pour les terrains situés dans les zones exposées à un risque fort ou modéré
Pour savoir si votre parcelle est exposée au risque de retrait-gonflement des argiles, vous pouvez consulter les cartes mises en ligne par l’État sur le portail Géorisques. Ces cartes sont également annexées au plan local d’urbanisme de votre commune.

Les projets concernés par l’étude de sol obligatoire

Selon les dispositions de l’article L.132-5 du code de la construction et de l’habitation, l’étude de sol est obligatoire lors de la vente d’un terrain à bâtir constructible. Dans ce cas, l’étude géotechnique G1 est annexée à l’acte authentique de vente, puis au titre de propriété. Le respect de cette obligation relève de la responsabilité du vendeur. L’absence d’étude de sol lorsqu’elle est obligatoire peut entraîner l’annulation de la vente et le versement de dommages et intérêts.

L’étude géotechnique G2 est quant à elle obligatoire dans plusieurs cas de figure. Elle concerne en effet, les constructions neuves, mais également les extensions, ou tous travaux qui impactent le système d’écoulement des eaux pluviales. Seules les extensions inférieures à 20 m2 et désolidarisées du bâtiment existant sont exonérées d’étude de sol. Cette étude de sol G2 est à la charge du constructeur. 

Comment obtenir une étude de sol pour vendre votre terrain ?

Contrairement à certains diagnostics immobiliers (comme l’État des Risques et Pollutions), les études géotechniques doivent être réalisées par un bureau d’études spécialisé en ingénierie géotechnique.

L’élaboration de l’étude de sol : la mission géotechnique

L’élaboration d’une étude de sol G1 se décompose en plusieurs phases. La mission géotechnique commence par une étude de la composition du sol, notamment grâce à des prélèvements. Elle permet d’évaluer les risques de mouvement différentiel lié à la sécheresse et à la réhydratation de l’argile. 

Cette phase d’étude permet ensuite d’élaborer un rapport, contenant les principes généraux de construction. Le rapport identifie la nature du risque, la zone d’exposition, et donne des informations précises sur les modes de fondation possibles.

Le coût de l’étude géotechnique G1

Le coût de cette prestation dépend de nombreux éléments. Le secteur géographique, la nature du sol, la superficie et l’état du terrain impactent le prix de l’étude géotechnique G1. Le prix moyen se situe aux alentours de 1 000 euros.  Avant de vous engager, n’hésitez pas à solliciter plusieurs prestataires afin d’obtenir des devis.

Cette étude est valable 30 ans, selon les dispositions de l’article R.132-6 du code de la construction et de l’habitation.

Terranota, c’est un cabinet d’urbanisme avec une équipe d’experts en urbanisme réglementaire entièrement dévouée à vos projets. N’hésitez pas à nous solliciter, nous répondrons à toutes vos questions et nous vous accompagnerons dans l’obtention de vos certificats et attestations d’urbanisme.

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