Pourquoi une NRU Terranota plutôt qu’une autre ?
Terranota est un cabinet d’urbanisme réglementaire. Derrière chaque NRU se cache un savoir-faire unique. La valeur ajoutée des NRU Terranota se situe dans la partie immergée de l’iceberg. En effet, en amont de notre analyse, nos juristes effectuent un large travail de veille juridique et territoriale, vérifient que chaque source est bien à jour et créent au quotidien des liens avec les acteurs territoriaux pour être au fait de toutes les nouveautés pouvant impacter la NRU.
Aujourd’hui, les règles d’urbanisme ont dépassé les frontières municipales et notre travail d’investigation va bien au-delà du PLU. La réglementation environnementale prend de plus en plus de place dans le paysage urbanistique et nous demande un travail de recherche beaucoup plus large à l’échelle régionale, nationale voire même européenne.
Avec les NRU Terranota, vous vous garantissez un travail de qualité et sur-mesure à la hauteur des enjeux de vos actes. Nous traitons chaque dossier avec un haut niveau d’exigence car nous n’oublions jamais que nous sommes là pour vous informer et vous protéger au même titre que vos clients.
Sans superflu, nos NRU sont conçues pour vous faciliter la lecture et la compréhension des informations. Dans chaque dossier, vous trouverez un lexique simple traduisant notre langage technique parfois un peu nébuleux. Dans le même esprit, des cartes pourront être annexées pour matérialiser certaines données et vous accompagner en rendez-vous.
Vous pouvez signer vos actes en toute sérénité, nous sommes toujours disponibles pour échanger avec vous et répondre à vos questions. Et comme personne n’est à l’abri d’une erreur, nos garanties sont à la hauteur de vos enjeux.
Que contient notre NRU ?
La NRU Terranota aborde l’ensemble des dispositions d’urbanisme pouvant limiter le droit de propriété.
- Les zonages
- L’ensemble des droits de préemptions applicables (DPU, DP fonds de commerce, DPENS, PENAP)
- Les servitudes d’urbanisme
- Les servitudes d’utilité publique
- Les opérations
- Les limitations environnementales
- Et toutes les observations particulières pouvant avoir un impact sur les limitations au droit de propriété.
Qu’est-ce qu’une Note de Renseignements d’Urbanisme ?
La Note de Renseignements d’Urbanisme est un peu à part dans la grande famille des certificats et attestations d’urbanisme délivrés par l’administration. Plus qu’un document formel, il s’agit d’une pratique administrative. Mais saviez-vous que vous pouvez également obtenir une NRU encore plus riche, le Dossier d’Informations d’Urbanisme (DRU), une exclusivité Terranota ?
Un document créé en 1950
La NRU a été créée par une circulaire du 13 décembre 1950, soit 21 ans avant le certificat d’urbanisme, avec lequel elle est souvent confondue. Elle réunit un certain nombre d’informations d’urbanisme sur un terrain.
- Elle indique le droit applicable au terrain au moment où elle est établie.
- Elle contient des informations telles que les droits de préemption, la nature des dispositions d’urbanisme ou la nature des servitudes d’utilité publique.
- Elle est nécessaire lors de la vente d’une propriété sans modification de son état. Elle ne conclut pas sur la possibilité ou non de construire.
- Elle n’a pas de durée de validité précise sachant qu’elle donne des renseignements valables au moment précis où elle est délivrée.
- Elle n’est ni positive ni négative et ne crée aucun droit.
Évolution de la NRU : la réforme de 2007
En 2007, le droit de l’urbanisme a traversé une importante phase de réforme. Le régime applicable aux autorisations d’urbanisme a été totalement repensé, tant sur la forme que sur le fond. Et parmi les nouveautés de cette réforme, la consécration du certificat d’urbanisme occupe une place importante.
Cet acte administratif, créateur de droit pour son titulaire, devient le document de référence pour obtenir un renseignement d’urbanisme sur une parcelle. Dès lors, la Note de Renseignements d’Urbanisme, sans origine législative ou réglementaire, a été reléguée au second plan.
Or, malgré l’intention de simplification à l’origine de cette réforme, l’une des modifications majeures de celle-ci est d’avoir imposé au certificat d’urbanisme de prendre la forme d’un arrêté (A. 410-3 du code de l’urbanisme) et d’avoir autorisé le certificat d’urbanisme tacite.
La procédure pour créer un arrêté est très longue puisque que le document doit être signé du titulaire du droit, notifié et affiché. Très logiquement, les communes ont majoritairement pris le parti du CU tacite. De plus, la Note de Renseignements d’Urbanisme reste très demandée par les notaires pour les mutations sans modification de leur état en raison d’un intérêt pratique évident de simplicité et de délai d’instruction.
À quoi sert la Note de Renseignements d’Urbanisme ?
L’existence du certificat d’urbanisme comme document officiel pour obtenir des informations sur une parcelle ne remet pas en cause l’utilité de la Note de Renseignements d’Urbanisme. Les éléments réunis dans la NRU peuvent être pratiques dans bien des cas.
Le contenu de la NRU
La Note de Renseignements d’Urbanisme rassemble de nombreuses informations sur un même terrain, bâti ou non bâti. Ce document indique notamment :
- Les références cadastrales du terrain ;
- Le zonage du Plan Local d’Urbanisme et la réglementation applicable ;
- Les servitudes d’urbanisme ;
- L’existence d’un droit de préemption ;
- Les procédures d’hygiène et de salubrité en cours (péril, interdiction d’habiter, etc.);
- Les emplacements réservés.
Les cas de recours à la Note de Renseignements d’Urbanisme
La NRU permet de connaître les règles applicables d’urbanisme à une parcelle, dans un délai relativement court. Ainsi, elle peut être utile dans plusieurs cas, notamment lorsque le délai d’instruction du certificat d’urbanisme (1 mois ) est trop long pour le demandeur.
Elle peut servir au propriétaire du terrain pour commencer d’élaborer un projet de construction, sans passer par des formalités administratives plus lourdes. Elle peut aussi être demandée par un acquéreur potentiel, afin de décider, ou non, d’acheter un bien.
Elle est régulièrement demandée par les notaires et les professionnels de l’immobilier. Cette pièce peut en effet être annexée à l’acte authentique de vente.
Quelle est la procédure d’obtention d’une Note de Renseignements d’Urbanisme ?
En théorie, la Note de Renseignements d’Urbanisme est relativement simple et rapide à obtenir. Mais dans les faits, cela peut être plus compliqué.
Une procédure différente selon les communes
Contrairement au certificat d’urbanisme, la Note de Renseignements d’Urbanisme ne fait l’objet d’aucun article spécifique dans le code de l’urbanisme. En conséquence, la procédure d’obtention de ce document varie selon les communes.
Dans la plupart des grandes villes (Paris, Lyon, Marseille, etc.) il est possible d’effectuer une demande de NRU en ligne, directement sur le site de la mairie. Dans ce cas, la délivrance de la NRU est presque instantanée. Aucun formulaire n’est requis pour déposer une demande, il suffit de fournir l’adresse du terrain ou ses références cadastrales.
D’autres mairies continuent de délivrer des NRU selon une procédure classique, en réponse à une demande effectuée par courrier, sous un délai d’un mois.
L’absence d’obligation pour les communes de délivrer une NRU
Toutefois, depuis 2007, certaines communes ont décidé de ne plus répondre aux demandes de Notes de Renseignements d’Urbanisme. Cette absence d’obligation de délivrer une NRU a d’ailleurs été rappelée dans une réponse ministérielle du 27 août 2013.
En conséquence, les mairies et les services instructeurs de l’État sont libres de refuser de délivrer ce type de document. Les demandeurs sont alors invités à déposer directement une demande de certificat d’urbanisme, selon la procédure instaurée par l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme.
Cependant, l’absence de formalisme ou de procédure d’instruction du NRU ouvre la possibilité aux demandeurs de solliciter un cabinet juridique privé pour la délivrance de ce document.
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