Le certificat d’urbanisme est un acte administratif qui sert à informer le demandeur sur les règles, les taxes et les servitudes d’urbanisme applicables à un terrain. Il s’agit d’un outil essentiel pour préparer un projet d’aménagement ou de construction, ou dans le cadre d’une vente immobilière. Il existe plusieurs types de certificats d’urbanisme, adaptés à différentes situations.
Le certificat d’urbanisme d’information et le certificat d’urbanisme opérationnel sont délivrés par la mairie, selon une procédure d’instruction spécifique. Voici toutes les informations à retenir pour faire votre demande de certificat d’urbanisme.
Qu’est-ce qu’un certificat d’urbanisme ?
Le certificat d’urbanisme sert à renseigner le demandeur sur les dispositions d’urbanisme applicables à un son terrain et sur les limites à son droit de propriété. Il ne doit pas être confondu avec la note de renseignement d’urbanisme ou avec une autorisation d’urbanisme.
Le certificat d’urbanisme dans la réglementation
Le certificat d’urbanisme est un document officiel dont la forme, le contenu et les effets juridiques sont encadrés par le droit de l’urbanisme.
Selon l’article L.410-1 du Code de l’urbanisme, un certificat d’urbanisme précise les règles d’urbanisme et les limitations au droit de propriété d’un terrain. Si le pétitionnaire en fait la demande, le certificat d’urbanisme peut aussi se prononcer sur la faisabilité d’une opération de construction ou d’aménagement.
Contrairement à la note de renseignement d’urbanisme, il ne s’agit pas d’un simple document à vocation informative. Les certificats d’urbanisme font l’objet d’une instruction par la mairie, et sont créateurs de droit pour le demandeur.
Le certificat d’urbanisme est-il une autorisation d’urbanisme ?
Bien qu’ils soient régulièrement associés, le certificat d’urbanisme n’est pas une autorisation d’urbanisme. Il s’agit d’un document complémentaire, afin de préparer le dépôt d’un permis de construire, d’un permis d’aménager ou d’une déclaration préalable. Mais il n’a pas pour fonction d’autoriser des travaux.
Le certificat d’urbanisme intervient avant le dépôt d’une demande d’autorisation d’urbanisme, lors de l’étude de faisabilité du projet.
Les différents types de certificats d’urbanisme
En droit de l’urbanisme, il existe deux types de certificats :
- le certificat d’urbanisme d’information (ou CUa) ;
- le certificat d’urbanisme opérationnel (ou CUb).
Le délai d’instruction de ces deux dossiers et leur durée de validité est identique, mais leur fonction est différente.
À quoi sert un certificat d’urbanisme ?
Le certificat d’urbanisme est un document essentiel pour préparer un projet immobilier. Selon le type de certificat demandé, vous pourrez cristalliser les règles d’urbanisme applicables à votre terrain ou étudier la faisabilité de votre projet.
Le certificat d’urbanisme d’information pour cristalliser les règles d’urbanisme
Le certificat d’urbanisme d’information, aussi appelé CUa, fournit des informations précises sur une parcelle. Il renseigne sur les règles, les taxes et servitudes d’urbanisme applicables au terrain (zonage PLU, périmètre de protection des monuments historiques, droit de préemption, zone de carrières, taxe d’aménagement simple ou majorée).
Mais au-delà de cette fonction informative, le CUa permet aussi de cristalliser ces règles pour 18 mois. Autrement dit, les modifications du PLU, du montant des taxes ou des servitudes d’urbanisme n’auront pas d’effet sur votre terrain tant que le CUa est valide.
Un certificat d’urbanisme est donc un gage de stabilité. Il vous permet de préparer sereinement votre futur projet ou la vente de votre terrain.
Le certificat d’urbanisme opérationnel pour étudier la faisabilité d’un projet
Le certificat d’urbanisme opérationnel, aussi appelé CUb, est mentionné au deuxième alinéa de l’article L.410-1 du code de l’urbanisme. Il fournit les mêmes informations que le CUa, et cristallise également vos droits pour une durée de 18 mois. Mais il permet également de solliciter l’avis de la mairie sur la faisabilité d’un projet d’aménagement ou de construction.
Cependant, un certificat d’urbanisme opérationnel ne remplace pas un permis de construire. Il permet uniquement de préparer votre projet et éventuellement de le réorienter en cas d’incompatibilité.
Par ailleurs, l’obtention d’un CUb ne vous garantit pas d’obtenir votre permis de construire ou votre déclaration préalable de travaux. Le contenu d’un certificat d’urbanisme opérationnel ne permet pas une instruction approfondie du projet, qui est encore souvent à l’état d’ébauche.
Le certificat d’urbanisme permet de se prononcer sur la destination des bâtiments projetés et leur implantation approximative. La conformité du projet au règlement du PLU est vérifiée lors de l’instruction de la demande de permis ou de la déclaration de travaux.
Obtenir un certificat d’urbanisme : les démarches à effectuer
La plupart du temps, la délivrance des certificats d’urbanisme relève de la compétence de la commune. La demande peut être déposée par le propriétaire du terrain, son notaire ou par toute personne qui le souhaite. Le contenu du dossier dépend du type de certificat demandé.
Quel est le contenu d’un certificat d’urbanisme ?
Pour déposer une demande de certificat d’urbanisme, vous devez utiliser le formulaire CERFA prévu par l’administration pour ce type de dossier, et y ajouter certains documents.
Ainsi, une demande de certificat d’urbanisme comprend :
- Le formulaire cerfa n°13410*08 (utilisable pour les CUa et les CUb) ;
- Un plan de situation ;
- Une notice descriptive succincte (uniquement pour les CUb) ;
- Un plan de masse des constructions existantes (uniquement pour les CUb).
Ces documents doivent être élaborés en deux exemplaires pour le certificat d’urbanisme d’information, et en quatre exemplaires pour une demande de certificat d’urbanisme opérationnel.
Que faire en cas de CU opérationnel négatif ?
Au terme de l’instruction, le Maire peut émettre un avis défavorable, également appelé CU négatif. Un recours est toutefois possible. Découvrez-le dans notre article consacré à ce sujet.
La procédure d’instruction d’un certificat d’urbanisme
Une demande de certificat d’urbanisme est instruite par la commune, l’établissement public de coopération intercommunale ou l’État. Dans tous les cas, le dossier doit être transmis à la mairie de la commune dans laquelle se situe le terrain.
Le dossier peut être déposé directement à l’accueil de la mairie, envoyé par courrier recommandé avec avis de réception, ou déposé sur une plateforme en ligne.
Comme le prévoit l’article R.410-9 du code de l’urbanisme, le délai d’instruction d’un certificat d’urbanisme d’information est d’un mois. Ce délai est porté à deux pour un certificat d’urbanisme opérationnel (article R.410-10 du code de l’urbanisme). Un certificat d’urbanisme est valable 18 mois à compter de la date de délivrance de l’acte. Il peut être prorogé deux fois pour une durée d’un an, si les règles d’urbanisme, les servitudes et les taxes n’ont pas évolué.
