Par certains aspects, le certificat d’urbanisme tacite n’est pas si différent d’un certificat d’urbanisme exprès. Il fige les règles du PLU pendant 18 mois. Même s’il ne permet pas de recueillir l’avis du service instructeur sur la faisabilité d’une opération d’aménagement ou de construction, il apporte des éléments de réponse sur la constructibilité d’un terrain et garantit la stabilité des règles, des servitudes et des taxes d’urbanisme pour 18 mois. Vous avez déposé une demande de certificat d’urbanisme et la mairie ne vous a pas répondu dans le temps imparti ? Voici tout ce que vous devez savoir sur le CU tacite.
Qu’est-ce qu’un certificat d’urbanisme ?
Le certificat d’urbanisme est un acte administratif qui intervient lors de la préparation d’un projet immobilier (construction, aménagement ou vente immobilière). Il n’appartient pas à la famille des autorisations d’urbanisme, puisqu’il s’agit avant tout d’un document d’information.
Il existe deux types de certificat d’urbanisme :
- Le certificat d’urbanisme d’information, ou CUa. A pour effet de renseigner le demandeur sur les règles, les servitudes, et les taxes d’urbanisme applicables à un terrain, et de cristalliser certaines informations pour 18 mois.
- Le certificat d’urbanisme opérationnel, ou CUb, produit les mêmes effets qu’un CUa. Mais tout en permettant au demandeur d’interroger la mairie sur la faisabilité de son projet et sur l’état des équipements publics existants et prévus.
Une demande de CUa ou de CUb peut être déposée par toute personne qui le souhaite. Un géomètre, un notaire ou un acquéreur potentiel peuvent très bien demander un certificat d’urbanisme sans obtenir l’accord préalable du propriétaire du terrain.
Le certificat d’urbanisme est une véritable décision administrative. Il confère des droits à son titulaire, et peut faire l’objet d’un recours devant le tribunal administratif.
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Qu’est-ce qu’un certificat d’urbanisme tacite ?
Au dépôt d’une demande de certificat d’urbanisme, l’autorité administrative compétente dispose d’un délai légal pour instruire le dossier. Elle doit se prononcer dans le temps imparti, sous peine d’engendrer une décision tacite.
Le délai d’instruction d’une demande de certificat d’urbanisme
Lorsqu’une demande de certificat d’urbanisme est transmise au maire d’une commune, ses services doivent l’enregistrer en lui attribuant un numéro. Le dossier est ensuite instruit directement par le service urbanisme. Ou alors transmis à l’autorité administrative compétente (Établissement public de coopération intercommunale ou Préfecture).
Le délai d’instruction d’une demande de CU est fixé par les articles R.410-9 et R.410-10 du code de l’urbanisme. Il est de :
- Un mois pour le certificat d’urbanisme d’information ;
- Deux mois pour le certificat d’urbanisme opérationnel.
Le certificat d’urbanisme tacite : en cas de silence de la mairie
Si malgré son utilité, la note de renseignement d’urbanisme est rarement délivrée par les mairies, l’instruction du certificat d’urbanisme est obligatoire. Lorsqu’une demande de CUa ou de CUb est déposée, l’autorité administrative compétente est tenue d’y répondre. Si elle ne le fait pas, le demandeur peut se prévaloir d’une décision tacite.
Le certificat d’urbanisme tacite intervient donc en cas de silence de la mairie au terme du délai d’instruction prévu par le code de l’urbanisme. Soit un mois pour les CUa, et deux mois pour les CUb.
Attention, lorsque qu’un CU n’est pas conforme au données du PLU, c’est les règles du PLU qui s’appliquent et non le CU.
Quels sont les effets d’un certificat d’urbanisme tacite ?
Lorsqu’une demande d’autorisation d’urbanisme fait l’objet d’une décision de non opposition tacite (pour les déclarations préalables). Ou d’accord tacite (pour les demandes de permis). Cette décision produit les mêmes effets qu’une autorisation en bonne et due forme. Mais pour les certificats d’urbanisme, la situation est un peu différente.
Dans la mesure où un certificat d’urbanisme n’est pas une autorisation d’urbanisme, ce document administratif possède donc son propre cadre juridique. Ainsi, l’article R.410-12 du code de l’urbanisme vient préciser les effets que produit le silence de l’administration sur une demande de CU.
Les conséquences de cette absence de réponse dépendent du type de certificat déposé :
- Pour les demandes de CUa, la décision tacite produit les mêmes effets qu’une réponse explicite.
- Pour les demandes de CUb, la décision tacite ne vaut pas avis favorable sur la faisabilité du projet. Elle produit en revanche les mêmes effets qu’un CUa.
En d’autres termes, le silence de la mairie sur une demande de CUb ne doit donc pas être assimilé à un avis favorable tacite sur l’opération projetée. Le certificat d’urbanisme tacite renseigne uniquement sur les règles d’urbanisme applicables à un terrain. Et ce quelle que soit la nature de la demande initiale. Il cristallise également certaines règles pendant 18 mois.
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Quelle est la durée de validité d’un certificat d’urbanisme tacite ?
La décision tacite intervient dès la fin du délai d’instruction. Sa durée de validité est la même que pour une décision expresse. Soit 18 mois à compter de la date d’acquisition du certificat tacite.
En principe, l’administration est tenue de répondre formellement à une demande de CU, même hors délai. Si le demandeur reçoit une réponse après la clôture de la période d’instruction, le document délivré par la mairie n’a pas pour conséquence de reporter le durée de validité du CU tacite.
Un certificat d’urbanisme opérationnel explicite peut être retiré par l’administration, s’il est illégal. Mais ce n’est pas le cas du certificat d’urbanisme tacite. Ce document n’a donc qu’une portée informative, puisqu’il renseigne sur l’état du droit au moment de la demande. Il ne peut faire l’objet d’aucun retrait.
Un certificat d’urbanisme tacite est définitif dès son premier jour de validité.Il est possible de prolonger la durée de validité d’un CU tacite, en déposant une demande de prorogation auprès de la mairie. Si les règles d’urbanisme, les limitations au droit de propriété, les taxes et les participations d’urbanisme n’ont pas évolué défavorablement pour le demandeur, la durée de validité du CU tacite est prolongée d’un an.
