Le certificat d’urbanisme opérationnel fait partie des documents et attestations délivrés par l’administration. Aussi appelé Cub, il ne doit pas être confondu avec le certificat d’urbanisme d’information. Le certificat d’urbanisme opérationnel fournit des renseignements sur un terrain et sur les constructions qu’il est possible d’aménager. C’est un outil essentiel pour préparer un projet, et pour optimiser vos chances d’obtenir une autorisation d’urbanisme. Vous envisagez de déposer une demande de CU opérationnel ? Voici comment procéder.
Qu’est-ce qu’un certificat d’urbanisme opérationnel ?
Le certificat d’urbanisme opérationnel est un document administratif qui fournit des renseignements précis sur un terrain. Très utile dans le cadre d’un projet d’urbanisme, il fait partie des étapes préparatoires à l’obtention d’un permis de construire.
Les deux types de certificats d’urbanisme
Selon les dispositions de l’article L.410-1 du code de l’urbanisme, il existe deux types de certificats d’urbanisme. Il s’agit :
- Du certificat d’urbanisme d’information (ou CUa) ;
- Du certificat d’urbanisme opérationnel (ou CUb).
Le CUa est un document informatif, qui fournit des renseignements sur les règles et servitudes d’urbanisme applicables à un terrain. Le CU opérationnel, ou CUb, reprend également ces informations. Mais il étudie en plus la faisabilité d’un projet de construction.
Le CU opérationnel n’est pas une autorisation d’urbanisme
Un certificat d’urbanisme ne doit pas être confondu avec une autorisation d’urbanisme. Le CU opérationnel ne se substitue pas à un permis de construire, un permis d’aménager, ou une déclaration préalable de travaux.
Le certificat d’urbanisme intervient avant le dépôt d’une demande d’autorisation. Il permet de préparer une opération d’urbanisme. Selon la nature de la réponse de la mairie, le demandeur pourra être amené à faire évoluer son projet initial.
Quelle est l’utilité d’un certificat d’urbanisme opérationnel ?
Le certificat d’urbanisme opérationnel est une démarche facultative. Toutefois, il est souvent demandé par les notaires et les particuliers, dans le cadre de la vente d’un terrain à bâtir ou pour un projet de construction.
À lire aussi : À quoi sert la fiche de renseignement d’urbanisme ?
Le CU opérationnel fige les règles d’urbanisme applicables au terrain
Le CU opérationnel va plus loin qu’une simple note de renseignement d’urbanisme. Le certificat d’urbanisme opérationnel fournit des renseignements précis sur le terrain. Il permet de connaître :
- Les règles d’urbanisme applicables ;
- Les limitations administratives au droit de propriété ;
- Les droits de préemption ;
- Les taxes et participation d’urbanisme
- La présence éventuelle d’un ancien site industriel.
Le certificat d’urbanisme permet de cristalliser ces informations, pour une durée de 18 mois. Mais il existe toutefois certaines exemptions, le CU ne cristallise pas ce qui se réfère à la préservation de la sécurité et la santé publique
Grâce à ce document, si vous déposez une demande de permis de construire dans les 18 mois qui suivent la délivrance du CU opérationnel, il sera forcément soumis à ces règles, même en cas d’évolution. Une modification du plan local d’urbanisme ou du montant de la taxe d’aménagement dans ce laps de temps ne seront pas applicables à votre projet.
Aussi soyez vigilant sur la mention « sursis à statuer » dans les CU, elle permet une autorisation sous réserve de l’évolution d’une nouvelle règle.
Le CU opérationnel étudie la faisabilité d’un projet d’urbanisme
Le certificat d’urbanisme opérationnel n’est pas une autorisation d’urbanisme, contrairement au permis de construire ou à la déclaration préalable de travaux. Cependant, il permet de solliciter la mairie lors de la phase préparatoire d’un projet d’aménagement ou de construction.
Lors du dépôt d’une demande de CUb, le Maire est amené à se prononcer sur la faisabilité du projet, au regard des règles d’urbanisme actuellement en vigueur sur le territoire communal. Le service urbanisme n’étudie pas le projet dans les détails, mais vérifie si l’emprise du bâtiment, sa hauteur ou son implantation sont possibles.
Comment obtenir un CU opérationnel ?
Pour obtenir un certificat d’urbanisme opérationnel, vous devez vous rapprocher du service urbanisme de la commune dans laquelle se trouve votre terrain. La délivrance de ce document est soumise à une procédure stricte. La réponse de la mairie est décisive pour la suite de votre projet.
La procédure d’instruction du certificat d’urbanisme opérationnel
La demande de certificat d’urbanisme doit être déposée en mairie à l’aide du formulaire cerfa n°13410*07. Depuis le 1er janvier 2022, la demande peut se faire par voie dématérialisée, selon les modalités mises en œuvre dans votre commune. En cas de dépôt en format papier, au moins 4 exemplaires du dossier complet doivent être transmis au service urbanisme pour l’instruction.
Cette procédure nécessite peu de documents complémentaires. En plus du formulaire cerfa dûment complété et signé, vous devez fournir :
- Un plan de situation ;
- Un court descriptif du projet ;
- Un plan de masse / un schéma d’implantation du projet ;
- Des photos (facultatif).
Le Maire dispose d’un délai de deux mois à compter de la date de dépôt de la demande pour instruire le certificat d’urbanisme opérationnel.
La validité d’un certificat d’urbanisme est de 18 mois, prolongeable pour une durée d’un an, renouvelable tant que les règles et les taxes d’urbanisme n’ont pas évolué.
Cu opérationnel positif ou négatif : quelles conséquences ?
Dans le cadre de la procédure d’instruction d’un CU opérationnel, le Maire est amené à se prononcer sur la faisabilité d’une opération d’aménagement ou de construction. Il peut donc répondre de façon positive ou négative.
Le certificat d’urbanisme positif indique au demandeur que le projet tel qu’il a été décrit dans le dossier est compatible avec les règles d’urbanisme actuellement en vigueur. Un CUb positif indique au demandeur qu’il peut poursuivre la préparation de son projet tel qu’il l’a envisagé.
Si le projet est incompatible avec le PLU ou une servitude d’urbanisme, la demande de CU opérationnel fait l’objet d’un avis négatif motivé. L’opération projetée doit donc évoluer en tenant compte des informations contenues dans le certificat.
En cas de silence de l’administration, le certificat d’urbanisme est délivré tacitement. Il permet de cristalliser les règles d’urbanisme, mais n’a aucun effet sur la faisabilité du projet.
Terranota vous accompagne dans vos démarches administratives et vous aide à obtenir rapidement vos attestations et certificats d’urbanisme. N’hésitez pas à contacter nos experts, ils répondront à toutes vos questions.
