Le certificat d’urbanisme opérationnel, ou CUb, fournit de nombreux renseignements sur les règles de droit applicables à un terrain. Il ne doit pas être confondu avec une autorisation d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable). Ainsi, la mairie ne rend pas de décision en tant que telle sur une demande de certificat d’urbanisme, mais elle émet un avis. CU négatif, ou positif, mais avec un permis refusé : quels sont vos droits ?
Le certificat d’urbanisme opérationnel : utilité et procédure
Le certificat d’urbanisme est avant tout un document d’information. Il est toutefois possible de profiter de cette démarche pour demander à la mairie de se prononcer sur la faisabilité d’un projet de construction ou d’aménagement. Voici quelques informations essentielles sur la procédure et le fonctionnement d’un certificat d’urbanisme opérationnel.
Qu’est-ce qu’un certificat d’urbanisme opérationnel ?
Le certificat d’urbanisme opérationnel fait partie des attestations délivrées par l’administration aux particuliers qui en font la demande. Contrairement au certificat d’urbanisme d’information, il permet au demandeur d’interroger le Maire sur la faisabilité d’une opération d’aménagement ou de construction.
Selon les dispositions de l’article L.410-1 du code de l’urbanisme, le certificat d’urbanisme permet de connaître :
- Les règles d’urbanisme applicables à un terrain ;
- Les limitations au droit de propriété ;
- Les taxes et participation d’urbanisme ;
- La localisation dans un ancien site industriel ;
- Les droits de préemption.
La délivrance d’un certificat d’urbanisme cristallise les renseignements évoqués ci-dessus pour une durée de 18 mois.
Quelles sont les démarches à effectuer pour déposer une demande de CU opérationnel ?
Le CUb est délivré par le Maire de la commune dans laquelle se trouve le terrain. Le dossier peut être déposé directement à l’accueil de la mairie, transmis par courrier recommandé, ou par voie dématérialisée. Le formulaire cerfa pour demander un CUa ou CUb est téléchargeable sur le site du service public.
La mairie dispose d’un délai de deux mois à compter de la date de dépôt du dossier pour émettre un avis. Le certificat d’urbanisme opérationnel n’est pas une autorisation d’urbanisme. Il ne délivre aucun droit à construire. Cependant, le Maire peut émettre un avis positif ou négatif à une demande de CUb.
Pour aller plus loin consultez notre guide complet sur les fiches de renseignement d’urbanisme.
Que faire dans ce cas ?
En cas d’avis défavorable du Maire sur votre demande de CUb, il ne s’agit pas réellement d’un refus ou d’une opposition à votre demande. Cette décision produit quand même des effets, et le demandeur bénéficie d’un droit de recours contre cet avis.
Quelles sont les conséquences d’un CU opérationnel négatif ?
Les effets produits par un CUb défavorable ont longtemps fait l’objet d’un débat. Jusqu’à une récente décision du Conseil d’État (CE, 18 déc 2017, n°380438), la jurisprudence considérait qu’il ne permettait pas de cristalliser les règles d’urbanisme applicables à un terrain. En cas d’avis défavorable, le CUb ne produisait donc aucun effet, alors même que le dépôt d’une simple demande de CUa permettait de fixer ces règles pour 18 mois.
Dans cet arrêt, le Conseil d’État revient sur ce principe et précise qu’un CUb refusé produit les mêmes effets qu’un CUa. Positif ou négatif, un certificat d’urbanisme permet de cristalliser la réglementation applicable à un terrain.
Peut-on faire un recours contre l’avis du Maire ?
L’avis négatif de la mairie doit nécessairement être motivé. Les motifs de cette décision défavorable peuvent être liés à l’existence d’un droit de préemption sur le terrain, à une méconnaissance d’une ou plusieurs règles contenues dans le plan local d’urbanisme, ou encore à une servitude d’utilité publique.
Le demandeur bénéficie d’un droit de recours à l’encontre cette décision. En premier lieu, il convient de déposer un recours gracieux directement auprès du Maire, dans un délai de deux mois à compter de la date de délivrance du certificat.
Si cette tentative de négociation à l’amiable échoue, le demandeur doit former un recours contentieux auprès du tribunal administratif compétent.
CU opérationnel positif et permis refusé : que faire ?
La délivrance d’un CU opérationnel positif produit des effets sur les futurs droits à construire du propriétaire d’un terrain. Mais il ne garantit pas forcément l’obtention d’un futur permis de construire.
Quels sont les effets d’un CU positif ?
Le premier effet produit par un CUb positif est la cristallisation des renseignements contenus dans ledit certificat. Il permet au demandeur de stabiliser la réglementation applicable à son terrain pour au moins 18 mois.
Le CU positif se prononce aussi sur la faisabilité d’une opération de construction ou d’aménagement. Il ne s’agit pas d’un accord, mais d’une reconnaissance de compatibilité entre le projet et les règles d’urbanisme en vigueur.
Un Certificat d’urbanisme opérationnel positif peut être prorogé, à la demande de son bénéficiaire, pour une durée d’un an renouvelable. Pour que la prorogation du certificat positif soit acceptée, aucune évolution de la réglementation ne doit être intervenue depuis la délivrance du certificat initial.
CU positif et refus de permis de construire : comment faire ?
Le CUb positif encourage le demandeur à poursuivre son projet. Cependant, il ne s’agit pas d’un accord, ni même d’une pré-autorisation. Les documents transmis à la mairie dans le cadre d’une demande de certificat d’urbanisme opérationnel sont succincts. L’opération décrite dans le dossier est encore à l’état d’ébauche.
En conséquence, le demandeur n’a aucune garantie que sa future demande de permis de construire sera acceptée. En cas de refus de permis, plusieurs options sont possibles :
- La mairie n’a pas tenu compte de la précédente délivrance d’un CU positif ;
- Le projet décrit dans la demande de permis n’est pas conforme au PLU.
Lors du dépôt de votre demande de permis de construire, vous devez mentionner l’existence de votre CUb positif, et indiquer ses références sur le formulaire cerfa. Cela vous protège en cas d’évolution du PLU. Si le service instructeur n’en tient pas compte, vous pouvez former un recours contre la décision de refus du Maire.
Si l’instruction de la demande de permis révèle la non-conformité du projet au PLU, le Maire est en mesure de délivrer un arrêté de refus. Vous bénéficiez quand même d’un droit de recours, mais celui-ci ne pourra être fondé sur la méconnaissance de l’existence de votre CU positif.
Toute l’équipe de Terranota se tient à votre disposition pour répondre à vos questions sur le certificat d’urbanisme opérationnel. Nos experts en droit de l’urbanisme peuvent vous aider à éviter la délivrance d’un CU négatif, et à obtenir un CU positif.
