Pourquoi faire confiance à Terranota pour votre déclaration ?
Depuis toujours, notre cabinet est spécialisé dans la rédaction et le suivi de vos déclarations d’intention d’aliéner sur l’ensemble du territoire national. Nos experts analysent et rédigent des dizaines de DIA chaque jour. Leur expérience permet d’avoir un regard très pointu et averti à la hauteur des responsabilités de cette formalité administrative.
Nous engageons notre savoir-faire et notre responsabilité au quotidien pour l’ensemble de vos dossiers.
Nous travaillons main dans la main avec les délégataires des droits de préemptions. Nous sommes un interlocuteur neutre qui prend en compte à la fois les enjeux des collectivités, mais également ceux de vos clients. Cette approche humaine vous permet de gagner en qualité et en efficacité.
Depuis le 1er janvier 2022, le dépôt des DIA doit se faire par voie dématérialisée pour les communes de plus de 3 500 habitants. Chaque commune ayant fait des choix différents dans l’outil de dématérialisation, nous ne pouvons que constater un manque de cohérence et d’homogénéité dans la transmission des DIA.
Chez Terranota, cette grande difficulté nous a amené à créer de nouveaux process et logiciels pour nous adapter au maximum à ces outils afin de maintenir, et même augmenter, notre niveau d’expertise dans la gestion des DIA.
Nous confier vos DIA, c’est vous offrir de la sérénité en toute confiance !
Le guide de la DIA
La Déclaration d’Intention d’Aliéner, ou DIA, est une formalité administrative qui intervient lors de la vente d’un bien grevé par un droit de préemption. Le propriétaire du bien immobilier doit informer la mairie de son intention de vendre, avant que le titulaire de ce droit puisse exercer une préemption. Ce mécanisme est donc essentiel dans le déploiement de la politique d’aménagement du territoire d’une commune. Il ne s’agit pas d’une demande d’autorisation, mais d’un outil d’information, qui peut toutefois avoir de réelles conséquences sur la vente à venir. Procédure, délais d’instruction, conséquences, voici toutes les informations à connaître concernant la Déclaration d’Intention d’Aliéner.
Qu’est-ce qu’une DIA ?
La Déclaration d’Intention d’Aliéner fait partie des nombreuses démarches administratives prévues par le code de l’urbanisme. Elle joue un rôle essentiel dans l’exercice du droit de préemption.
Définition de la DIA
La Déclaration d’Intention d’Aliéner est mentionnée à l’article L.213-2 du code de l’urbanisme. Il s’agit d’une démarche qui vise à informer la mairie de la vente d’un bien immobilier. Elle doit être déposée par le vendeur, ou par son notaire. Le dépôt de la DIA doit intervenir avant la conclusion de la transaction immobilière.
DIA et droit de préemption
DIA et droit de préemption sont intimement liés. En effet, le dépôt d’une Déclaration d’Intention d’Aliéner n’est obligatoire que pour les biens pouvant faire l’objet d’une préemption.
Le mécanisme de la préemption permet à une personne publique, le plus souvent une commune, d’instaurer des secteurs dans lesquels les ventes de biens immobiliers sont grevées d’un droit de préemption. Dès que le propriétaire du bien situé dans un secteur soumis au droit de préemption souhaite conclure une vente, il doit d’abord en informer l’administration (en général, la mairie). La collectivité peut alors se substituer à l’acquéreur et conclure la vente à sa place.
Le droit de préemption peut être instauré sur tout le territoire communal, ou dans certains secteurs uniquement. Il permet à la commune de constituer une réserve foncière en vue de réaliser une opération d’aménagement, dans l’intérêt général.
Comment vendre un bien soumis à la Déclaration d’Intention d’Aliéner ?
Le dépôt d’une DIA est donc une étape obligatoire si vous souhaitez vendre un bien immobilier, bâti ou non bâti, en zone de préemption. Certaines ventes en sont cependant exclues du droit de préemption, en raison de leur nature.
Les ventes exclues du droit de préemption et de la procédure de DIA
Dans les zones de préemption identifiées par le plan local d’urbanisme, la plupart des ventes sont soumises au droit de préemption, et donc à la procédure de Déclaration d’Intention d’Aliéner. Cependant, il existe des cas d’exclusion.
Ainsi, vous pourrez échapper au droit de préemption dans les cas suivants :
- Les ventes en l’état de futur achèvement (VEFA) ;
- Les donations entre ascendants ou descendants, jusqu’au 6ème degré ;
- Les cessions de part d’une SCI familiale ;
- Les successions.
Toutes les autres ventes doivent faire l’objet d’une DIA. Le non-respect de cette obligation peut entraîner la nullité de la vente.
Comment déposer une Déclaration d’Intention d’Aliéner ?
Si la vente est soumise au droit de préemption, le vendeur (ou son notaire) doit déposer une Déclaration d’Intention d’Aliéner à la mairie de la commune dans laquelle se trouve le bien en question. En cas de vente d’un bien situé dans une zone préemption réservée aux espaces naturels et sensibles, la DIA doit être déposée au conseil départemental.
Depuis le 1er janvier 2022, il est possible de déposer une DIA par voie dématérialisée. En cas de dépôt en format papier, le formulaire doit être transmis en 4 exemplaires.
La DIA doit être réalisée à l’aide du formulaire cerfa n°10072*02. Ce document comporte des informations sur le vendeur, son bien immobilier, le prix et les termes de la vente. Le service foncier de la commune ou du département se charge de l’instruction de la DIA.
Le délai d’instruction d’une DIA est de deux mois à compter de la date de dépôt du dossier (trois mois pour les espaces naturels et sensibles).
Quel est l’impact de la DIA sur la vente immobilière ?
Le dépôt de la DIA intervient après la signature du compromis de vente, et avant la signature de l’acte authentique. L’acquéreur et le vendeur se sont donc entendus sur les termes de la transaction, et notamment sur le prix de vente. Selon la réponse de la mairie ou du département, la vente peut être modifiée.
Le refus de préempter ou l’absence de réponse
Le bénéficiaire du droit de préemption peut refuser d’acquérir le bien mis en vente. Dans ce cas, la mairie (ou le département) transmet un courrier de refus de préempter au propriétaire. Ce document peut alors être annexé à l’acte authentique de vente, et la transaction peut aboutir entre le vendeur et son acquéreur initial.
Selon les dispositions de l’article L.213-2 du code de l’urbanisme, en cas de silence de l’administration, le bénéficiaire du droit de préemption est présumé renoncer à l’exercice de son droit. L’absence de réponse produit donc les mêmes effets que le refus de préempter exprimé formellement.
Les conséquences de l’exercice du droit de préemption
Si le titulaire du droit de préemption décide d’acquérir le bien immobilier mis en vente, deux options sont alors possibles :
- La conclusion de la vente au prix convenu avec l’acheteur initial ;
- La négociation du prix de vente.
Si la collectivité souhaite conclure aux mêmes conditions que l’acquéreur initial, il peut simplement se substituer à lui. Mais si la collectivité souhaite négocier le prix de vente et le revoir à la baisse, elle doit en avertir le propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception. L’administration doit proposer un nouveau prix au vendeur, qui n’est pas tenu d’accepter.
En l’absence de compromis, le vendeur peut renoncer à la vente et conserver son bien. Cependant, la collectivité peut aussi saisir le juge pour fixer le prix de vente et engager une procédure d’expropriation.
Vous avez des questions sur la procédure de Déclaration d’Intention d’Aliéner et le droit de préemption ? Notre cabinet d’experts en urbanisme réglementaire peut vous aider dans vos démarches. N’hésitez pas à nous solliciter.
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