Véritable carte d’identité réglementaire d’un terrain, la fiche de renseignement d’urbanisme est très utile pour préparer un projet immobilier ou une demande d’autorisation d’urbanisme. Elle recense toutes les règles d’urbanisme et les servitudes applicables à une parcelle. Contrairement au certificat d’urbanisme, la note de renseignement d’urbanisme n’est pas acte administratif. Elle peut être délivrée par la mairie ou par un cabinet juridique. Vous êtes sur le point d’acheter ou de vendre un bien immobilier ? Vous souhaitez anticiper le dépôt d’une déclaration préalable ou d’un permis de construire ? Voici tout ce que vous devez savoir sur la fiche de renseignement d’urbanisme.
La fiche de renseignement d’urbanisme : un document riche en informations
La fiche de renseignement d’urbanisme, aussi appelée note de renseignement d’urbanisme (NRU), informe le demandeur sur les règles d’urbanisme et les servitudes applicables à un terrain. Elle est utile dans de nombreuses situations (opération immobilière, achat ou de vente d’un bien).
Qu’est-ce qu’une note de renseignement d’urbanisme ?
La NRU trouve son origine dans une circulaire du 13 décembre 1950. Elle permet au demandeur de se renseigner sur les règles relatives à la constructibilité d’un terrain, aussi bien en matière d’urbanisme que de normes environnementales. Elle peut concerner une propriété bâtie ou non bâtie.
Contrairement au certificat d’urbanisme (CU), la NRU n’est pas un acte administratif, elle ne crée aucun droit pour le demandeur. Elle est valable uniquement le jour de son émission et n’a pas de durée de validité.
Néanmoins, ces fiches constituent une ressource particulièrement intéressante. Elles sont souvent utilisées par les syndics de copropriété, les notaires et les particuliers afin de préparer une transaction ou un projet immobilier.
Que contient une NRU ?
La NRU contient de nombreux renseignements. Elle recense toutes les règles qui ont un impact sur la constructibilité d’un terrain. Elle mentionne notamment :
- Le zonage du plan local d’urbanisme (PLU) ;
- Les servitudes d’utilité publique (plan de prévention des risques, périmètre de protection des monuments historiques, ancienne zone de carrières, etc.) ;
- L’existence d’un droit de préemption (droit de préemption urbain ou commercial, préemption dans les espaces naturels et forestiers) ;
- Les servitudes d’urbanisme (emplacement réservé, plan d’alignement, etc.) ;
- Les opérations d’aménagement (zone d’aménagement concerté ou ZAC, opération d’intérêt national ou OIN, etc.) ;
- Les procédures d’hygiène et de salubrité (arrêté de péril, arrêté d’insalubrité, etc.) ;
- Les limitations environnementales au droit de propriété ;
- Toutes les informations pouvant avoir un impact sur la parcelle.
Certificat d’urbanisme et note de renseignement d’urbanisme : deux documents complémentaires
Le CU et la note de renseignement d’urbanisme sont deux documents bien distincts. Si le premier est un acte officiel et opposable, la seconde possède une fiabilité garantie lorsqu’elle est délivrée par un cabinet juridique.
Le certificat d’urbanisme, un document officiel
Depuis sa création en 2007, le CU est le document administratif de référence pour toute personne qui souhaite obtenir des renseignements sur une parcelle.
Il en existe deux sortes :
- le certificat d’urbanisme d’information (CUa), dont l’objectif est de renseigner sur les règles, les servitudes, les taxes et les participations d’urbanisme applicables à une parcelle ;
- le certificat d’urbanisme opérationnel (CUb), qui remplit la même fonction que le CUa, mais qui permet aussi au demandeur de vérifier la faisabilité d’une opération immobilière.
Pour le demandeur, le CU présente un intérêt majeur : son contenu est valable pour au moins 18 mois. Il apporte donc une réelle stabilité au demandeur tout au long de la préparation de son projet immobilier.
En contrepartie, le CU fait l’objet d’une procédure d’instruction souvent longue et exigeante, nécessitant le dépôt d’un véritable dossier administratif à la mairie. Comptez un mois pour obtenir un CUa, et jusqu’à 2 mois pour un Cub. En l’absence de réponse de la mairie dans le délai imparti, vous devrez solliciter la délivrance d’un CU tacite, ce qui peut retarder encore plus la préparation de votre étude de faisabilité.
La fiche de renseignement d’urbanisme, un document fiable et exhaustif
Le caractère officiel du CU ne remet pas en cause l’intérêt de la NRU. Elle reste très utile pour préparer un projet immobilier, ou dans le cadre de l’achat ou de la vente d’un terrain.
La NRU possède de nombreux atouts, à commencer par son délai d’obtention. Contrairement au CU, elle peut être obtenue rapidement (immédiatement pour les NRU en ligne, à télécharger sur internet, ou quelques jours pour les NRU élaborées par les cabinets d’urbanisme).
Lorsqu’elle est réalisée par un professionnel de l’urbanisme, cette note contient des renseignements fiables et exhaustifs. Elle fait l’objet d’une préparation et d’une relecture attentive.
Le CU et la NRU sont donc complémentaires. Pour préparer et sécuriser au mieux un projet immobilier, il est préférable d’obtenir ces deux documents.
Comment obtenir une note de renseignement d’urbanisme fiable et exhaustive ?
À l’origine, les NRU étaient systématiquement délivrées par l’administration. Mais depuis l’entrée en vigueur de la réforme du droit de l’urbanisme en 2007, de nombreuses mairies ne proposent plus ce service.
Faire une demande de NRU auprès de l’administration
La mairie n’a aucune obligation légale de répondre à une demande de NRU. Et lorsqu’elle le fait, elle engage sa responsabilité si la notice contient des informations erronées. C’est pourquoi de nombreuses communes ne proposent plus ce service..
Certaines grandes villes, comme Paris, permettent à leurs habitants de télécharger ces fiches depuis leur site internet. Néanmoins, leur fiabilité est relative. Les fiches ne sont pas forcément exhaustives, et ne font l’objet d’aucune vérification préalable. Elles sont insuffisantes pour vérifier la faisabilité d’une opération immobilière.
Commander une NRU auprès d’un cabinet juridique
Si les communes ont largement délaissé la délivrance des notes de renseignement d’urbanisme, il existe une alternative pour obtenir une NRU de qualité : faire appel à un cabinet juridique.
Il n’existe pas de formulaire officiel, comme c’est le cas pour la demande de CU et son contenu peut varier d’un cabinet à l’autre. C’est pourquoi il est essentiel de se tourner vers un cabinet spécialisé en urbanisme réglementaire. Composé d’experts en droit de l’urbanisme et en droit de l’environnement, Terranota élabore des fiches de renseignement d’urbanisme fiables et exhaustives. Chaque NRU fait l’objet de recherches approfondies, et nous vous garantissons l’exactitude des renseignements fournis, dans les meilleurs délais.
