Dans un contexte marqué par les défis tels que la croissance des villes, l’urgence écologique ou l’équité territoriale, les collectivités se doivent de concevoir leur évolution avec méthode et cohérence. Pour ce faire, elles disposent de plusieurs outils juridiques, parmi lesquels les zones d’aménagement concerté (ZAC) occupent une place centrale.
Comment sont-elles créées, mises en œuvre et quels sont leurs impacts juridiques ? Zoom sur ce dispositif de l’urbanisme en France.
Zones d’aménagement concerté (ZAC) : de quoi s’agit-il ?
Les zones d’aménagement concerté, plus couramment appelées ZAC, sont des secteurs du territoire au sein desquels une collectivité publique décide de conduire une opération d’aménagement globale. Régies par le Code de l’urbanisme, ces zones bénéficient d’une procédure spécifique pour une organisation cohérente de l’urbanisme.
Quel est l’objectif d’une ZAC ?
Une ZAC permet à une collectivité, comme une commune ou un établissement public de coopération intercommunale (EPCI), de piloter une opération d’urbanisme concerté en lien avec les objectifs du plan local d’urbanisme (PLU). Ce dernier vise à équiper un secteur du territoire (voirie, réseaux, espaces publics, etc.) et à y permettre la réalisation de constructions. On peut y retrouver par exemple des logements, des équipements publics (écoles, crèches), ou encore des locaux d’activités économiques.
L’objectif est de maîtriser le développement urbain en s’appuyant sur une vision globale du dossier d’aménagement, en assurant une concertation avec les différents acteurs (habitants, entreprises, associations…).
Parmi les ZAC les plus connues, on peut citer la ZAC Paris Rive Gauche ou la ZAC de Confluence à Lyon, qui témoignent de la diversité des projets (logement, tertiaire, culture, transports) offerte par ce dispositif.
Quel périmètre pour une ZAC ?
Le périmètre d’une ZAC est défini par délibération du conseil municipal ou de l’organe compétent de l’établissement public. Il s’agit d’une zone d’ampleur significative, souvent en reconversion, où l’aménagement nécessite une approche cohérente à long terme.
Attention : il ne faut pas confondre la ZAC (zone d’aménagement concerté), qui vise à organiser un projet d’urbanisme concerté, avec la ZAD (zone d’aménagement différé), qui permet à la collectivité de réserver des terrains en vue d’un aménagement futur.
Comment sont créées les zones d’aménagement concerté (ZAC) ?
Comme tout projet d’urbanisme, la mise en place d’une ZAC commence par une initiative locale, avant d’entrer dans une procédure réglementée impliquant différents acteurs publics.
1. La décision de validation
La décision de créer une ZAC est formalisée par une délibération du conseil municipal ou de l’organe délibérant de l’EPCI compétent. Ce choix découle d’une volonté d’aménager une zone stratégique du territoire en y implantant des logements, des commerces, des services, ainsi que des équipements publics.
Avant de valider la création de la ZAC, une phase de concertation avec le public est obligatoire. Elle permet d’associer les habitants, les usagers et les acteurs locaux au projet d’aménagement, conformément au Code de l’urbanisme. Une fois cette étape achevée, la collectivité constitue un dossier qui définit le périmètre de la zone, les intentions d’aménagement, les modalités de mise en œuvre et les objectifs à atteindre.
Enfin, pour maîtriser le foncier, la collectivité peut recourir au droit de préemption urbain, afin d’acquérir les terrains nécessaires à l’opération.
2. La procédure d’aménagement
La mise en œuvre de l’aménagement suit plusieurs étapes clés :
- Définition du programme d’aménagement (types de constructions, objectifs urbains, contraintes environnementales) ;
- Études d’impact environnementales et techniques ;
- Maîtrise foncière : acquisition des terrains nécessaires (amiable, préemption ou expropriation) ;
- Réalisation des équipements publics : voirie, réseaux, espaces verts, écoles, etc. ;
- Commercialisation des terrains auprès de promoteurs ou constructeurs ;
- Suivi et coordination des travaux, dans le respect du PLU et des orientations définies.
Le projet doit rester conforme au plan local de l’urbanisme (PLU) et aux grandes orientations fixées par la collectivité. Chaque étape est pensée pour garantir un développement cohérent, durable et adapté aux besoins du territoire comme à ceux des futurs usagers.
3. Les acteurs mobilisés pour réaliser les ZAC
La collectivité publique peut choisir de gérer directement l’opération, mais elle peut également la confier à un tiers via une convention d’aménagement. Ce tiers peut être un établissement public d’aménagement (EPA, EPF) ou un aménageur privé spécialisé.
Quelle que soit la solution retenue, la collectivité reste responsable du respect du Code de l’urbanisme et de la bonne exécution du projet. Elle veille à la cohérence globale de l’aménagement, au respect du calendrier et à la qualité des infrastructures livrées.
Quels sont les impacts de la création d’une ZAC ?
La création d’une zone d’aménagement concerté (ZAC) va au-delà d’un simple projet d’urbanisme. Elle entraîne des conséquences juridiques pour les propriétaires fonciers concernés.
Le droit de préemption
Dès l’approbation de la ZAC par délibération, la collectivité publique peut activer son droit de préemption urbain sur les biens immobiliers situés à l’intérieur du périmètre. Ce droit lui permet d’acquérir en priorité tout terrain ou bâtiment mis en vente, afin de maîtriser le foncier et de garantir la réalisation du projet d’aménagement tel que défini dans le dossier de création.
Ce mécanisme est essentiel pour éviter une spéculation foncière ou des ventes qui iraient à l’encontre de l’urbanisme concerté prévu dans la ZAC.
Attention! bien préciser que le DP n’est pas automatique en ZAC et qu’il doit faire l’objet d’une délibération
L’expropriation
Si le droit de préemption ne suffit pas à acquérir certains terrains stratégiques, la collectivité peut avoir recours à une procédure d’expropriation. Cette mesure exceptionnelle permet, après déclaration d’utilité publique (DUP), de contraindre un propriétaire à céder son bien moyennant une indemnisation, lorsque cela est indispensable à l’aménagement de la zone.
L’expropriation n’est pas automatique : elle est encadrée par des délais stricts et implique une évaluation précise de l’utilité publique du projet. Elle reste cependant un outil mobilisable pour sécuriser la mise en œuvre du programme d’aménagement.
Le sursis à statuer
Enfin, la création d’une ZAC peut geler temporairement d’autres projets de construction. Lorsqu’un permis de construire est demandé dans le périmètre d’une future ZAC en cours de définition, la commune peut opposer un sursis à statuer sur la demande, en attendant que le projet d’urbanisme soit définitivement arrêté.
Ce mécanisme, prévu par le Code de l’urbanisme, permet d’éviter que des constructions individuelles ou des initiatives privées compromettent les objectifs de l’opération d’aménagement globale. Le sursis peut durer jusqu’à deux ans, le temps pour la collectivité de finaliser les documents nécessaires à la réalisation de la ZAC.
À lire également : Le droit de préemption ENS (Espaces Naturels Sensibles) : un outil de protection environnementale
Les zones d’aménagement concerté (ZAC) permettent aux collectivités de structurer le développement urbain de manière cohérente et encadrée. Elles assurent la réalisation de projets intégrant logements, équipements publics et infrastructures.
