Le droit de préemption urbain permet aux communes d’acquérir un bien immobilier en priorité. Cet outil de maîtrise foncière a pour objectif de lutter contre la spéculation et de favoriser le développement d’opérations d’intérêt général. Mais il s’agit d’une entrave importante au droit de propriété et à ce titre, la loi y apporte plusieurs limites. De nombreux biens immobiliers sont ainsi exclus du droit de préemption urbain simple. Avec le risque, parfois, de perdre la main sur des biens pourtant stratégiques pour le développement du territoire. C’est tout l’enjeu du droit de préemption urbain renforcé : offrir aux collectivités locales une plus grande latitude sur la gestion foncière de leur territoire. Voici toutes les clés pour comprendre les rouages du DPU renforcé.
Le droit de préemption urbain renforcé : un outil de stratégie foncière
Le droit de préemption urbain renforcé autorise le maire à acquérir un bien immobilier en bénéficiant d’un droit de priorité. Ce droit s’applique uniquement sur certaines opérations et à l’intérieur d’un périmètre préalablement défini.
Le cadre juridique du DPU renforcé
En urbanisme, le droit de préemption est relativement ancien. Il a été instauré par une loi du 10 juillet 1965, afin de permettre aux communes d’acquérir du foncier en vue de réaliser une opération d’aménagement ou de construction.
Comme le précise l’article L.210-1 du code de l’urbanisme, cette prérogative ne peut être exercée que pour un motif d’intérêt général. Elle est principalement utilisée pour lutter contre la spéculation foncière ou pour protéger certains secteurs d’aménagement stratégiques.
Il faut distinguer :
- Le droit de préemption urbain simple ;
- Le droit de préemption urbain renforcé.
Le droit de préemption urbain renforcé est moins restrictif que le droit de préemption urbain simple. Son instauration nécessite toutefois de recourir à une délibération motivée du conseil municipal sur le DPU (ou du conseil communautaire), et il fait l’objet d’une surveillance étroite du juge administratif.
Les biens concernés par le droit de préemption urbain renforcé
Prévue à l’article L.211-4 du code de l’urbanisme, la préemption renforcée est une extension de la préemption simple. Elle concerne les biens qui n’entrent pas dans le champ d’application du DPU simple, et porte notamment sur :
- L’aliénation d’un bien achevé depuis moins de 4 ans ;
- La cession de parts d’une société immobilière ;
- L’aliénation d’un ou plusieurs lots de copropriété, dans les copropriétés de moins de 10 ans.
Ce droit peut être instauré dans les communes couvertes par un PLU ou un document équivalent, uniquement dans les zones urbaines (zone U) ou à urbaniser (zone AU). Il peut également être instauré dans les territoires couverts par un périmètre de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), ou dans les périmètres de prévention des risques (PPR).
Le fonctionnement du droit de préemption urbain renforcé
La préemption renforcée est instaurée par une délibération motivée du conseil municipal. Sa mise en place est soumise à de nombreuses formalités, notamment en matière de publicité.
Les étapes clés pour instaurer un DPU renforcé
Le DPU peut être instauré au bénéfice d’une commune ou d’un établissement public de coopération intercommunale lorsque ce dernier est compétent en matière de PLU (plan local d’urbanisme). Le titulaire de ce droit peut le déléguer à une société d’économie mixte ou à un concessionnaire.
L’instauration de ce dispositif impose de recourir à une délibération motivée du conseil municipal (ou du conseil communautaire). La collectivité doit en effet justifier de la nécessité de préempter des biens traditionnellement exclus du droit de préemption urbain. La mairie doit être capable de démontrer qu’elle a effectivement pour projet de réaliser une opération dans le secteur identifié, et l’exposer de façon claire et précise.
Lorsqu’elle a été approuvée, la délibération doit être transmise à la préfecture, au titre du contrôle de légalité. En parallèle, elle doit faire l’objet de mesure de publicité dans les journaux d’annonces légales, et être affichée en mairie pendant au moins un mois. Le maire doit également transmettre la délibération aux personnes publiques citées à l’article R.211-3 du Code de l’urbanisme (chambre des notaires, services fiscaux, etc.).
Les conditions d’exercice du droit de préemption urbain renforcé
L’exercice du droit de préemption est conditionné au dépôt d’une déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Dans les périmètres soumis au DPU simple ou renforcé, le propriétaire doit en effet informer la mairie de la vente programmée.
Il appartient au notaire de vérifier si le bien est grevé par un droit de préemption, afin de procéder au dépôt de la DIA. Le non-respect de cette procédure peut entraîner l’annulation de la vente.
À compter de la date de dépôt de la déclaration, le maire dispose d’un délai de deux mois pour prendre une décision. Tout comme la délibération de création du périmètre de DPU renforcé, la préemption doit être justifiée.
En l’absence de réponse, la vente peut se poursuivre avec l’acquéreur initial, dans les conditions décrites dans la déclaration de cession.
Exercice du DPU renforcé : les conséquences sur la vente
Lorsque le maire décide d’acquérir le bien mis en vente, sa décision emporte de nombreuses conséquences. La commune se substitue à l’acquéreur, afin de permettre la réalisation de la future opération d’aménagement. Une décision contestable si elle n’est pas suffisamment motivée.
Les effets de la préemption sur la vente
Lors de l’instruction de la déclaration de cession, la mairie doit s’interroger sur la nécessité de préempter ou non. Lorsqu’elle préempte, elle prend la place de l’acheteur initialement choisi par le vendeur, qui est automatiquement écarté du processus de vente, sans indemnisation possible.
Si la commune préempte au prix mentionné dans la DIA, le vendeur ne peut pas s’opposer à la préemption. Il doit obligatoirement conclure la vente. Mais si un prix inférieur est proposé, il peut contester la proposition de la mairie et entamer des négociations.
En cas de désaccord persistant entre le titulaire du droit de préemption et le propriétaire, le prix de vente est fixé par le juge de l’expropriation. La décision judiciaire s’impose aux parties.
DPU renforcé : comment s’y opposer ?
Le droit de préemption constitue un obstacle au droit de propriété. Il empêche le propriétaire de disposer librement de son bien et de choisir un acquéreur. Il est parfois possible de le contester.
Le propriétaire ou l’acquéreur initial peuvent faire un recours contre la délibération de DPU renforcé. Lorsque celle-ci est insuffisamment ou indûment motivée, elle peut être annulée par le juge administratif.
Il est également possible de contester la décision de la mairie de préempter le bien, lorsque la préemption n’est pas justifiée, au regard du projet décrit dans la délibération. Dans ce cas, le recours permet de revenir sur la préemption, sans impacter la délibération d’instauration du DPU renforcé.
En permettant aux communes d’élargir le champ d’application du DPU simple, le droit de préemption urbain renforcé facilite le développement d’un urbanisme durable. Afin de remplir pleinement ses objectifs, il doit faire l’objet d’une réflexion juridique aboutie et d’une analyse stratégique approfondie.
