Le droit de préemption urbain est une prérogative octroyée à la commune, pour faire l’acquisition de biens immobiliers de façon prioritaire. Le mécanisme de la préemption permet au maire de substituer à l’acheteur initialement choisi par le propriétaire, et de conclure la vente à sa place. L’instauration du droit de préemption simple ou renforcé est conditionnée à l’adoption d’une délibération du conseil municipal. Cette procédure sert avant tout à encadrer la préemption, conditionnée à la réalisation d’un projet urbain d’intérêt général.
Chez Terranota, nous garantissons la fiabilité de l’information sur le DPU en vérifiant que chaque procédure d’adoption respecte intégralement le cadre légal et réglementaire. Voici toutes les clés pour comprendre le processus d’adoption et les enjeux de la délibération sur le droit de préemption urbain.
La délibération, une étape indispensable pour instaurer le droit de préemption urbain
Le droit de préemption urbain permet à la commune de bénéficier d’un droit de priorité pour acquérir un bien immobilier, dans le but de réaliser une opération d’intérêt général.
Ce droit est encadré par les articles L. 211-1 et suivants du Code de l’urbanisme. Il peut être mis en œuvre dans les communes couvertes par une carte communale, un plan local d’urbanisme (PLU) ou un document équivalent, et uniquement dans les zones urbaines ou à urbaniser.
Il peut intervenir dans des périmètres prédéfinis couvrant tout ou partie du territoire communal, uniquement lorsque le propriétaire met son bien en vente.
Il existe deux formes de droit de préemption urbain :
- Le DPU simple, qui concerne uniquement certains biens immobiliers ;
- Le DPU renforcé, qui étend le champ d’application du DPU simple, en incluant une plus grande variété de biens immobiliers.
L’exercice du droit de préemption urbain constitue une atteinte au droit de propriété. Son instauration passe obligatoirement par une délibération du conseil municipal. Le processus d’adoption de la délibération sert à limiter les abus, et à restreindre l’utilisation du DPU aux seules opérations qui le nécessitent.
Le droit de préemption urbain peut également être exercé par un Établissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI), comme une communauté de communes ou d’agglomération. Pour cela, la commune doit d’abord adopter une délibération déléguant son DPU à l’EPCI. Ensuite, l’EPCI doit adopter une délibération complémentaire pour formaliser cette prise en charge.
Cette délégation permet de gérer le DPU à un niveau intercommunal, ce qui est particulièrement utile pour des projets d’aménagement touchant plusieurs communes, comme des zones économiques, des infrastructures majeures ou des logements sociaux. Cela garantit une coordination des stratégies foncières à une échelle plus large.
La délibération peut également prévoir de déléguer l’exercice du droit de préemption au maire de la commune. Dans ce cas, le maire peut prendre la décision de préempter un bien sans solliciter l’approbation du conseil municipal.
Délibération sur le droit de préemption urbain : les 3 grandes étapes
La mise en place d’une délibération sur le droit de préemption urbain est soumise à une procédure bien précise. Elle est rythmée par trois grandes étapes, des études préalables à la publication de la décision dans les journaux d’annonces légales.
Étape n° 1 : la phase d’étude et de concertation préalables
Le droit de préemption est une prérogative exceptionnelle, et la création d’un secteur de préemption ne se fait pas sans raison valable. Le maire doit d’abord évaluer les besoins de la commune en matière d’aménagement urbain et d’équipements. Il doit réaliser des études préalables, et cartographier les futurs secteurs de préemption.
À cette étape, il est nécessaire de consulter les acteurs locaux, qu’il s’agisse des habitants de la commune ou des professionnels de l’urbanisme et de l’aménagement foncier (notaires, aménageurs, promoteurs).
Cette phase préparatoire répond à deux objectifs :
- Élaborer une stratégie foncière adaptée aux besoins de la commune ;
- Appréhender l’impact économique et social du projet de délibération sur les habitants.
Étape n° 2 : l‘adoption de la délibération par le conseil municipal
L’adoption d’une délibération sur le droit de préemption urbain doit faire l’objet d’un vote du conseil municipal. Elle est débattue en présence des conseillers de la majorité et de l’opposition, et des citoyens qui assistent à la séance.
Le projet de délibération doit préciser l’opération pour laquelle le périmètre de DPU est instauré. Elle comprend un plan à la parcelle de chaque secteur concerné.
Lorsque la commune souhaite instaurer un droit de préemption renforcé, la délibération doit être motivée. Il s’agit d’un critère essentiel de validité et le défaut de motivation peut entraîner son annulation en cas de recours.
Pour être approuvée, la délibération sur le DPU doit recueillir la majorité des suffrages exprimés, lors d’un vote public ou à bulletin secret.
Étape n° 3 : Les formalités post-adoption
La délibération sur le droit de préemption urbain n’est exécutoire que si la commune accomplit certaines formalités post-adoption. La décision du conseil municipal doit être publiée dans les journaux d’annonces légales, et faire l’objet d’un affichage public en mairie.
L’adoption du DPU simple ou renforcé fait également l’objet d’un contrôle de légalité a posteriori, et doit être transmise au préfet.
Par ailleurs, certaines personnes associées doivent être notifiées de la mise en place d’un droit de préemption urbain. Parmi les organismes cités par l’article R.211-3 du Code de l’urbanisme : la chambre des notaires, les services fiscaux du département ou de la région, et les tribunaux judiciaires.
Terranota s’assure que la procédure d’adoption est complète ; nous vérifions ainsi que chaque étape post-adoption, comme la publication dans les journaux d’annonces légales ou que la transmission au préfet, est réalisée correctement, garantissant ainsi la validité et la sécurité juridique de la procédure.
Les enjeux de la délibération sur le DPU pour la commune
Le droit de préemption urbain est un outil puissant mis à disposition des communes pour développer une stratégie foncière cohérente et durable. Il constitue cependant un obstacle au droit de propriété, et entraîne un risque élevé de recours.
Une décision stratégique pour l’aménagement du territoire
Le droit de préemption urbain constitue un levier stratégique pour lutter contre la spéculation foncière. Il offre aux communes une plus grande marge de manœuvre pour surveiller les ventes immobilières et agir dans l’intérêt commun.
Le DPU, simple ou renforcé, est un instrument efficace pour planifier l’urbanisation d’un territoire et mettre en œuvre une politique d’aménagement à l’échelon communal ou intercommunal.
Grâce à cet outil, la commune peut se constituer une réserve foncière pour concrétiser des projets urbains, notamment :
- Mener à bien une opération de renouvellement urbain ;
- Lutter contre les îlots d’insalubrité ;
- Construire des logements sociaux ;
- Créer ou agrandir un équipement public (école, crèche, bâtiment de service public) ;
- Aménager un terrain de sport ou un espace dédié au tourisme et aux loisirs ;
- Créer un espace vert.
Une contrainte pour les propriétaires fonciers
L’instauration d’une telle décision est assortie de plusieurs contraintes et peut soulever des inquiétudes chez les propriétaires fonciers.
En cas d’aliénation, le propriétaire doit informer la mairie de son intention de vendre en déposant une déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Le délai d’instruction de cette déclaration préalable est de deux mois, à compter de la date de dépôt. Cette procédure a donc pour effet de prolonger le délai de vente.
Le propriétaire est également limité dans sa liberté de disposer de son bien, et de le vendre comme il le souhaite. La commune peut se substituer à l’acquéreur qu’il a initialement choisi, et renégocier le prix de vente convenu entre les parties.
Les propriétaires concernés disposent toutefois d’un droit de recours contre la délibération du conseil municipal. Pour la commune, il est donc essentiel d’informer les propriétaires impactés par le futur périmètre du droit de préemption urbain, et de les associer au processus de concertation.
La délibération approuvée par le conseil municipal est au cœur du processus d’instauration du droit de préemption. Son contenu et sa procédure d’adoption sont encadrés par le législateur, afin de garantir le respect des intérêts de tous, citoyens et acteurs publics.
