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Les droits de préemption 

Le droit de préemption désigne un droit qui permet à son bénéficiaire de devenir propriétaire d’un bien en se portant acquéreur en priorité. C’est un mécanisme d’acquisition foncière très répandu en droit de l’urbanisme. Il s’applique au bénéfice de la collectivité et dans un objectif de préservation de l’intérêt général. Il existe plusieurs droits de préemption (droit de préemption urbain, droit de préemption commercial), dont le mécanisme est strictement encadré par la loi. Définition, fonctionnement, conséquences, voici tout ce que vous devez savoir sur les droits de préemption. 

Préemption d'un bien immobilier

Qu’est-ce que le droit de préemption ?

Bien plus qu’un simple droit de préférence, le droit de préemption est un mécanisme complexe qui octroie certains privilèges à une entité publique (souvent une commune), afin d’aménager un terrain dans l’intérêt général.

Définition du droit de préemption 

Le droit de préemption est un mode d’accession à la propriété qui sort du cadre de la vente traditionnelle. La mise en œuvre de ce droit vient modifier les conditions d’une transaction immobilière, préalablement définies entre les parties. En cas de vente d’un bien grevé par un droit de préemption, le bénéficiaire de ce droit peut se substituer à l’acquéreur choisi par le propriétaire, et conclure la vente à sa place. 

Le mécanisme de la préemption en droit de l’urbanisme

En droit de l’urbanisme, le droit de préemption est instauré au bénéfice d’une entité publique (commune, département, société d’aménagement), afin de favoriser une opération d’intérêt général. Ce mécanisme est prévu par les dispositions de l’article L.210-1 du code de l’urbanisme

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, le bénéficiaire du droit de préemption est la personne morale compétente pour élaborer le plan local d’urbanisme (PLU). Toutefois, ce droit peut être délégué à une société publique d’aménagement ou à un organisme HLM. En matière de préemption d’un espace naturel sensible, le bénéficiaire de ce droit est le conseil départemental. 

Une collectivité peut exercer son droit de préemption pour :

  • Créer des équipements collectifs ;
  • Construire des logements sociaux ;
  • Lutter contre l’insalubrité ;
  • Préserver une espace naturel ;
  • Mettre en œuvre une opération de renouvellement urbain. 

Les différents droits de préemption en droit de l’urbanisme

En droit de l’urbanisme, le mécanisme de la préemption peut prendre plusieurs formes, selon la nature du bien à acquérir.

Le droit de préemption urbain

Le droit de préemption urbain (DPU) est prévu par les articles L.211-1 à L.211-7 du code de l’urbanisme. Il peut être instauré par délibération du conseil municipal, dans les communes couvertes par un PLU ou équivalent. 

Le DPU concerne certains secteurs urbains ou à urbaniser, identifiés sur un plan de zonage. Il concerne tous types de biens immobiliers, et peut s’appliquer en cas de vente volontaire ou forcée. Les immeubles gérés par les organismes HLM sont exclus du droit de préemption urbain.

L’article L.211-4 du code de l’urbanisme prévoit la possibilité d’instaurer un droit de préemption renforcé, sur délibération motivée du conseil municipal. Il permet d’appliquer le DPU à des biens qui en seraient exclus, comme : 

  • Les biens achevés depuis moins de 4 ans ;
  • Les cessions de part de sociétés immobilières ;
  • Les copropriétés de moins de 10 ans.

Le droit de préemption commercial 

Le droit de préemption commercial a été instauré afin de permettre aux communes de maintenir la présence de services de proximité dans certaines zones de son territoire. Les secteurs concernés par ce droit de préemption sont identifiés dans un plan de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité. 

Le Maire peut exercer son droit de préemption dans les cas suivants :

  • Cession d’un fonds de commerce ;
  • Cession d’un fonds artisanal ;
  • Cession d’un bail commercial ;
  • Cession d’un terrain à bâtir pouvant accueillir des commerces dont la surface de vente serait comprise entre 300 et 1000 m2.

Le droit de préemption en ZAD

Le droit de préemption en Zone d’Aménagement Différé (ZAD) fonctionne sur le même principe que le DPU. Il concerne les secteurs dans lesquels le droit de préemption urbain ne s’applique pas. Selon les dispositions de l’article L.212-2 du code de l’urbanisme, le titulaire du droit de préemption est désigné dans l’acte de création de la ZAD.

L’objectif principal du droit de préemption en ZAD est de constituer une réserve foncière, afin d’anticiper la mise en œuvre d’une future opération d’aménagement. Il doit être renouvelé tous les 6 ans. 

Le droit de préemption dans les espaces naturels et sensibles

Le droit de préemption dans les espaces naturels et sensibles permet de préserver certains secteurs dont l’enjeu environnemental est reconnu. Il est régi par les articles L.215-1 à L.215-24 du code de l’urbanisme

Ce droit préemption est majoritairement exercé par les conseils départementaux et les parcs naturels régionaux. Il permet l’acquisition d’espaces naturels en vue de protéger la faune et la flore, et de rendre certains sites naturels accessibles au public. 

Quels sont les effets du droit de préemption ?

La mise en œuvre du droit de préemption passe par le dépôt d’une déclaration d’intention d’aliéner. En cas de préemption, les effets sont différents pour le vendeur et l’acquéreur. 

La procédure de déclaration d’intention d’aliéner

Le propriétaire d’un bien grevé par un droit de préemption a un devoir d’information. Afin que la le titulaire du droit de préemption puisse exercer ce droit, le propriétaire doit l’informer de son intention de vendre. 

Le vendeur doit donc déposer une Déclaration d’Intention d’Aliéner, ou DIA, via le formulaire cerfa n° 10072*02. La déclaration est à transmettre au service urbanisme de la mairie, ou au conseil départemental pour le droit de préemption dans les espaces naturels et sensibles.

La DIA contient des informations précises sur le bien et la vente à venir. Elle indique notamment le prix de vente, la superficie du bien, sa destination, ou encore l’identité de l’acquéreur. Le délai d’instruction d’une DIA est de deux mois (trois mois pour les espaces naturels sensibles)..

La DIA doit être adressée à la mairie ou au conseil départemental au moins deux mois avant la date de signature de l’acte authentique. En l’absence de DIA, la vente peut être annulée par le juge administratif.

Les conséquences de l’exercice du droit de préemption sur la vente

Si l’entité publique a décidé de préempter le bien, deux cas de figures sont possibles :

  • Le titulaire du droit de préemption accepte d’acheter le bien au prix convenu entre le vendeur et l’acquéreur ;
  • La commune (ou son équivalent) souhaite négocier le prix d’achat du bien.

Dans le premier cas, la collectivité se substitue automatiquement à l’acquéreur pour conclure la vente. Dans le second cas, le vendeur peut refuser de vendre son bien au prix proposé par la commune, la société d’aménagement ou le département, et en conserver la propriété. En cas de désaccord, la collectivité peut cependant décider d’entreprendre une procédure d’expropriation. 

Le transfert de propriété du bien préempté doit avoir lieu dans un délai de quatre mois maximum suivant la conclusion de l’accord sur le prix de vente. Passé ce délai, si l’acte authentique n’a pas été signé et si le prix n’a pas été payé, le vendeur peut aliéner son bien librement.

En exerçant son droit de préemption, l’entité publique s’engage à réaliser l’opération pour laquelle elle a préempté le bien. En cas de non-respect de cet engagement, l’ancien propriétaire et l’acquéreur initial peuvent former un recours auprès du tribunal administratif.

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