Lors d’une vente immobilière, l’acheteur et le vendeur sont souvent pressés de finaliser la transaction. Mais lorsque le bien immobilier est grevé par un droit de préemption, la vente est conditionnée à l’accomplissement de certaines formalités. Le propriétaire doit proposer son bien en priorité à l’administration, qui peut décider de se substituer à l’acquéreur initialement choisi. Pour vendre en toute sécurité, il est donc nécessaire de patienter jusqu’à la purge du droit de préemption. Mais attention, il existe de nombreux droits de préemption. Des procédures issues de différentes législations, qui se complètent ou se font concurrence, mais qu’il convient toujours de respecter pour garantir la légalité de la transaction. Fonctionnement et procédures : voici tout ce que vous devez savoir pour vendre un bien situé dans une zone de préemption.
Purge du droit de préemption : une obligation légale
La purge du droit de préemption est un critère important pour vendre un bien immobilier en toute sécurité. Ce délai de réflexion est indispensable pour permettre à l’administration d’apprécier l’opportunité de préempter ou non.
Comprendre la purge du droit de préemption
Le droit de préemption est un mécanisme juridique qui permet à son bénéficiaire (département, commune, organisme public, etc.) d’acquérir un bien immobilier en priorité. Lorsqu’un propriétaire est sur le point de vendre son bien, le titulaire du droit de préemption peut se substituer à l’acquéreur initialement choisi.
Quelle que soit son origine, l’existence d’une préemption impose des délais administratifs incompressibles sur la vente. Le bénéficiaire dispose en effet d’un délai de réflexion, lui permettant d’analyser la situation.
Le droit de préemption est considéré comme purgé lorsque le bénéficiaire :
- Manifeste son intention d’acheter le bien, dans le délai légal ;
- Renonce à la vente dans le délai légal ;
- Ne s’est pas prononcé à l’expiration du délai de purge.
Il n’est pas rare qu’un bien soit concerné par plusieurs droits de préemption qui se font concurrence. Dans ce cas, le vendeur doit patienter jusqu’à ce que chaque droit de préemption soit purgé.
Vendre avant la fin du délai de purge : quelles conséquences ?
Lorsque le bien mis en vente est situé dans une zone de préemption, le vendeur est tenu de respecter certaines obligations. Il doit informer l’administration de son intention de vendre et patienter jusqu’à la purge du droit de préemption.
Le non-respect du délai de purge constitue une faute, et peut entraîner l’annulation de la vente. La responsabilité du notaire chargé de la transaction peut également être engagée, son rôle étant d’assurer la sécurité juridique de la vente. Il doit s’assurer de l’existence d’un ou plusieurs droits de préemption et accomplir les formalités nécessaires avant la signature de l’acte authentique.
La procédure de purge du droit de préemption urbain, du droit de préemption commercial ou en ZAD
Le droit de préemption urbain, le droit de préemption commercial et le droit de préemption applicable dans les ZAD peuvent être instaurés pour préserver l’intérêt général. Ils poursuivent des objectifs distincts, de la protection du commerce et de l’artisanat à la constitution de réserves foncières mobilisables pour de futures opérations d’aménagement.
Droit de préemption urbain, DPU commercial ou en ZAD
Le droit de préemption urbain permet aux communes d’acquérir des biens immobiliers en priorité, dans les zones urbaines ou à urbaniser, et uniquement pour réaliser des opérations d’intérêt général. Si le droit de préemption urbain simple préserve certains biens immobiliers de cet outil foncier, le droit de préemption renforcé possède un champ d’application plus large.
La zone d’aménagement différé ou ZAD permet de constituer des réserves foncières dans des zones urbaines ou naturelles, en vue de la réalisation d’un projet d’aménagement à long terme. Elle permet d’instaurer un droit de préemption spécial, au bénéfice d’une collectivité locale ou d’un établissement public foncier (EPF).
Le droit de préemption commercial sert à favoriser le maintien des commerces et de l’artisanat de proximité dans les zones urbaines. Il permet au Maire d’acquérir des biens commerciaux (fonds de commerce, locaux commerciaux ou artisanaux, baux commerciaux, etc.).
La procédure de purge applicable à ces droits de préemption
Ces différents droits de préemption peuvent être purgés en suivant des procédures similaires, établies par le Code de l’urbanisme.
Le notaire chargé de la vente doit transmettre une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la mairie ou à la collectivité locale bénéficiaire du droit de préemption. L’administration dispose d’un délai de deux mois pour préempter ou pour renoncer à l’acquisition.
La purge des droits de préemption dans les zones naturelles ou agricoles
Afin de conserver la maîtrise foncière des terrains agricoles et des espaces naturels, les collectivités locales peuvent recourir à plusieurs types de droits de préemption.
Les différents droits de préemption dans les zones naturelles et agricoles
Il existe plusieurs types de droits de préemption pouvant être instaurés dans les zones naturelles et agricoles, notamment :
- Le droit de préemption dans les ENS (espaces naturels sensibles), institué au bénéfice du département ou du Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres ;
- Le droit de préemption dans les PENAP (périmètres de protection des espaces naturels et agricoles périurbains), exercé par la Safer pour le compte du département ;
- Le droit de préemption de la Safer (société d’aménagement foncier et d’établissement rural), qui permet à ces structures d’acheter une parcelle agricole dans le but de la revendre à un agriculteur.
Ces droits de préemption concernent des espaces naturels ou agricoles menacés, soit dans le but de préserver la biodiversité, soit pour favoriser le maintien de l’activité agricole dans les zones périurbaines.
Comment purger les droits de préemption dans ces espaces naturels et agricoles ?
La purge de ces mécanismes de préemption s’obtient nécessairement par le dépôt d’une déclaration de cession par le notaire chargé de la vente. Dans les PENAP, le délai d’attente est similaire à celui de nombreux autres droits de préemption, c’est-à-dire deux mois.
Le délai de purge du droit de préemption accordé à une Safer est également de deux mois. Toutefois, le vendeur peut solliciter la mise en place d’une procédure de purge accélérée, une pratique non codifiée, mais reconnue par le ministère de l’Agriculture.
La procédure de purge du DPENS est un peu plus complexe, puisque cette prérogative est partagée entre plusieurs bénéficiaires. Ainsi, le département dispose de deux mois pour préempter ou renoncer au projet d’acquisition. Mais les autres bénéficiaires (les communes et le Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres) disposent d’un délai supplémentaire pour se manifester, en cas de renonciation du département. Au total, le délai de purge du DPENS atteint donc 3 mois.
Pour toutes ces procédures, le silence de l’administration vaut renonciation à la préemption.
La purge des droits de préemption instaurés pour la protection des populations
La régulation des cessions et des acquisitions foncières peut également constituer un levier de protection des populations. Il existe plusieurs mécanismes qui permettent aux collectivités territoriales de conserver la maîtrise foncière de leur territoire, afin de préserver des ressources ou pour limiter l’urbanisation dans les zones à risque.
Les différents droits de préemption pour la protection des ressources et des populations
Les collectivités territoriales peuvent recourir au droit de préemption dans l’intérêt des populations et pour la protection des ressources naturelles. Trois mécanismes se distinguent :
- Le droit de préemption pour la protection des ressources en eau (ou DP ressource en eau) ;
- Le droit de préemption pour l’adaptation des territoires au recul du trait de côte (ou DPRTC) ;
- Le droit de préemption dans le cadre des plans de prévention des risques technologiques (PPRT).
Le DP ressource en eau a pour objectif de protéger les réserves d’eau destinées à la consommation humaine. Instauré par le préfet, il permet aux communes de préempter des parcelles agricoles situées dans une aire d’alimentation de captages d’eau potable.
Le DPRTC vise à limiter les conséquences du recul du trait de côte sur les biens, dans les communes impactées par ce risque naturel. Il permet à son bénéficiaire (commune ou EPCI) d’acquérir des biens situés dans la zone exposée au risque de recul du trait de côte à plus ou moins long terme (à 30 ans ou 100 ans). L’objectif est d’aboutir à la renaturation de ces parcelles.
Le DP PPRT permet aux collectivités de sécuriser des zones exposées à un risque industriel majeur en acquérant en priorité des biens immobiliers situés à proximité d’installations classées Seveso. L’objectif est de réduire l’exposition des populations aux dangers et, dans certains cas, d’organiser la relocalisation des habitants des zones les plus à risque.
Les conditions de purge de ces mécanismes de préemption
Les droits de préemption instaurés pour la protection des ressources, des biens, et des personnes, doivent tous faire l’objet d’une déclaration de cession, ou déclaration d’intention d’aliéner. Le dépôt de ce document marque le point de départ du délai de purge.
Les délais de purge des droits de préemption pour le recul du trait de côte ou pour la protection des ressources en eau sont expressément mentionnés dans le Code de l’urbanisme. Les communes disposent ainsi de deux mois pour préempter ou renoncer à la vente.
Pour le droit de préemption DFCI, la situation est plus complexe, puisque la loi ne mentionne pas de procédure de purge. En l’attente de précisions, Il appartient donc au notaire et au propriétaire d’être particulièrement vigilants, et de solliciter une réponse explicite de la commune avant de finaliser la vente.
Droits de préférence et de préemption en cas de vente d’une propriété boisée classée : conditions d’exercice et de purge
La vente d’une propriété classée en nature de bois et forêt obéit à des règles spécifiques. Si elle peut faire l’objet d’un droit de préemption déjà évoqué, au titre de la protection des espaces naturels sensibles ou au bénéfice d’une Safer, par exemple, d’autres mécanismes peuvent interférer dans la vente.
Le droit de préemption pour la défense de la forêt contre les incendies (DP DFCI)
Le droit de préemption DFCI est un nouvel outil foncier créé en 2023 et octroyé aux communes directement par la loi. Il concerne uniquement les communes situées dans l’un des 26 départements couverts par un plan départemental ou interdépartemental de protection des forêts contre l’incendie.
Ce droit de préemption permet aux communes d’acquérir en priorité des parcelles forestières stratégiques afin de mettre en place des aménagements de prévention contre les incendies, comme des pare-feux ou des points d’eau. La loi impose aux communes bénéficiaires de procéder à des aménagements permettant de sécuriser les parcelles acquises.
Le droit de préférence des propriétaires voisins
En cas de vente d’une parcelle boisée classée, les propriétaires voisins bénéficient d’un droit de préférence. Ils peuvent acquérir le terrain en priorité. Ce droit est codifié aux articles L.331-19 et suivant du Code forestier. Il s’applique :
- En cas de vente d’une parcelle dont la superficie est inférieure à 4 hectares ;
- Uniquement au bénéfice des propriétaires d’une parcelle boisée contiguë.
Avant de vendre, le propriétaire doit informer chaque propriétaire voisin concerné, en leur adressant un courrier recommandé, ou par annonce légale. Ce courrier doit mentionner les conditions de la vente (identité de l’acheteur, prix et délais convenus).
Les propriétaires fonciers disposent de deux mois pour prendre une décision. Si plusieurs propriétaires voisins exercent leur droit de préférence, le vendeur peut choisir librement la personne à qui il souhaite céder son terrain.
Ce droit de préférence est toutefois juridiquement inférieur aux droits de préemption dont peuvent bénéficier l’État, les collectivités territoriales ou les organismes publics.
Les droits de préférence et de préemption de la commune
La vente d’une parcelle boisée classée de moins de 4 hectares doit également être portée à la connaissance de la commune sur laquelle se situe le terrain. Le maire dispose en effet d’un droit de préférence et d’un droit de préemption sur ces parcelles boisées classées.
Ces prérogatives se complètent :
- Le droit de préférence de la commune peut être invoqué lors de la vente d’une parcelle boisée classée, sur l’ensemble du territoire communal.
- La commune bénéficie d’un droit de préemption uniquement lorsque la propriété mise en vente est contiguë d’une parcelle boisée lui appartenant.
La purge de ces droits de préférence et de préemption s’obtient après le dépôt d’une déclaration de cession, et l’écoulement d’un délai d’attente de deux mois (articles L.331-22 et article L.331-24 du Code forestier).
Le droit de préemption accordée à l’État
En tant que propriétaire foncier, l’État peut également se manifester en cas de vente d’une parcelle boisée classée. Ce droit, supérieur au droit de préférence des propriétaires voisins, peut être invoqué lors de la vente d’une parcelle boisée située à proximité immédiate d’une forêt domaniale.
La procédure de purge du droit de préemption de l’État suit le même schéma que pour les autres droits de préemption. Le notaire du vendeur doit transmettre une déclaration de cession au préfet du département.
Selon les termes de l’article L.331-23 du Code forestier, l’État dispose de trois mois pour préempter ou pour renoncer à acquérir les parcelles boisées classées mises en vente. Le silence de l’État équivaut à une renonciation.
La purge des différents droits de préemption contribue à la sécurité juridique des transactions immobilières. Chaque mécanisme possède ses propres fondements juridiques, ses conditions d’exercice, et son délai de purge. Pour que la vente se déroule au mieux, il est nécessaire de maîtriser la réglementation, et d’anticiper les démarches à effectuer.
N’hésitez pas à prendre conseil auprès d’un avocat, d’un notaire ou d’un cabinet d’urbanisme avant d’entamer la procédure.
