Les espaces naturels sensibles (ENS) regroupent une grande variété de parcelles naturelles, agricoles et boisées à fort enjeu écologique. Le classement d’une parcelle en ENS justifie la mise en place d’une protection foncière renforcée : le droit de préemption dans les ENS. Octroyé de plein droit au département, ce mécanisme de préemption favorise la protection de la biodiversité et contribue à augmenter le nombre d’espaces naturels accessibles au public. Il se confronte néanmoins à certaines limites dans sa mise en application. Voici les informations essentielles à connaître sur le droit de préemption ENS.
Le fonctionnement du droit de préemption dans les ENS
Le droit de préemption dans les ENS (DPENS) permet au département (ou à son délégataire), de se porter acquéreur d’une propriété en bénéficiant d’un droit de priorité. Il est codifié aux articles L.113-8 à L.113-14, et aux articles L.215-1 à L.215-24 du Code de l’urbanisme. S’il concerne aussi des parcelles naturelles, le droit de préemption ENS se différencie du droit de préemption dans les PENAP (périmètres de protection des espaces naturels et agricoles périurbains) et de la préemption pour la défense de la forêt contre l’incendie par sa finalité et son mode de fonctionnement.
Comment le DPENS est-il instauré ?
Le DPENS peut être instauré par le département, dans toutes les communes, qu’elles soient dotées ou non d’un plan local d’urbanisme. La création d’un périmètre de préemption doit faire l’objet d’une délibération du conseil départemental. Elle résulte néanmoins d’une concertation entre les instances départementales et communales.
Dans certains cas, le DPENS peut être instauré par le Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres. Son intervention est strictement encadrée par le Code de l’urbanisme. La création d’un secteur de préemption est possible uniquement dans les zones situées en dehors d’un périmètre déjà établi par le département.
Lorsqu’un bien soumis au DPENS fait l’objet d’une transaction immobilière, les bénéficiaires de ce droit doivent être informés par le biais d’une déclaration préalable de cession.
Le champ d’application du droit de préemption dans les ENS
Le droit de préemption dans les espaces naturels sensibles s’applique aux terrains respectant ces deux critères :
- Il s’agit d’une parcelle non bâtie ;
- Elle fait l’objet d’une aliénation à titre onéreux, qu’elle soit volontaire ou forcée.
À titre exceptionnel, la préemption peut également s’exercer sur une parcelle partiellement bâtie, lorsqu’elle est située dans une zone nécessitant la mise en œuvre d’une protection au titre des espaces naturels sensibles.
Par extension, le DPENS s’applique à l’ensemble des droits sociaux donnant vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance de terrains. Ces droits sociaux se retrouvent notamment au travers des sociétés d’attribution.
En revanche, les conventions qui n’emportent pas transfert de propriété, comme le bail emphytéotique de 99 ans, en sont exclues.
Recours au droit de préemption dans les ENS : avantages et inconvénients
Le DPENS renforce la protection des parcelles classées en tant qu’espace naturel sensible. Il fait obstacle à toute urbanisation ultérieure, et doit permettre l’aménagement des terrains en vue de les rendre accessibles au public. Mais sa mise en œuvre est parfois complexe.
Les bénéfices du droit de préemption dans les ENS
L’exercice du droit de préemption dans les espaces naturels sensibles est une démarche bénéfique pour l’environnement. Les terrains préemptés font l’objet d’une protection renforcée. Leur aménagement s’inscrit dans une démarche écologique, de préservation de la faune et de la flore locale.
Pour les habitants, la mise en œuvre du DPENS aboutit à l’ouverture au public des terrains préemptés. C’est effectivement un objectif majeur du DPENS : l’aménagement des espaces naturels sensibles afin de les rendre accessibles au public.
Dans les ENS, la protection de l’environnement prime : il est donc possible de déroger à ce principe en raison de la fragilité du milieu naturel concerné.
Les inconvénients de la préemption dans les espaces naturels et sensibles
Le délai de purge du droit de préemption dans les espaces naturels et sensibles est plus long que pour le droit de préemption renforcé ou simple. Si le département ne répond pas à la déclaration d’intention d’aliéner (DIA), ou s’il renonce à préempter, le droit de préemption échoit, par ordre de substitution :
- Au conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres ;
- Aux établissements publics chargés d’un parc national, d’un parc naturel régional ou d’une réserve naturelle territorialement compétents ;
- Aux communes ou aux établissements publics de coopération intercommunaux.
Les propriétaires doivent donc patienter trois mois avant de pouvoir finaliser la transaction immobilière.
Par ailleurs, ce mécanisme de substitution complexifie la mise en œuvre du droit de préemption. Il implique notamment qu’une copie de la DIA soit systématiquement transmise à tous les organismes susceptibles de préempter.
Pour le bénéficiaire, l’exercice du DPENS n’est pas sans risques : en cas de préemption d’une parcelle rattachée à une unité foncière plus vaste, le propriétaire peut le mettre en demeure d’acquérir l’intégralité de la propriété, même les parcelles situées en dehors du périmètre ENS. Avant de préempter, le département doit donc anticiper l’impact financier d’une telle mise en demeure.
DPENS : que faire en cas de concurrence avec un autre droit de préemption ?
Lorsqu’il a été instauré par le département, le DPENS peut interagir avec d’autres droits de préemption. Une situation délicate, bien que de plus en plus fréquente.
Les possibilités d’interaction avec d’autres droits de préemption
Il n’est pas rare qu’une propriété soit concernée par plusieurs mécanismes de préemption. Ainsi, une même parcelle peut entrer dans le champ d’application du DPENS, du droit de préemption de la SAFER et du droit de préemption urbain.
Le droit de préemption de la SAFER peut interagir avec le DPENS, puisque ces deux mécanismes peuvent s’appliquer à des terrains ayant des enjeux communs en milieu rural. Certaines parcelles agricoles peuvent en effet être situées dans des espaces naturels sensibles.
Le DPENS peut également coexister avec le droit de préemption urbain, même s’ils poursuivent des objectifs très différents. Le DPU est un outil destiné à faciliter la mise en œuvre d’opérations d’aménagement ou de construction, quand le DPENS est exclusivement réservé à la protection de milieux naturels.
La hiérarchie entre les différents droits de préemption
Lorsqu’un terrain est soumis à plusieurs droits de préemption, la DIA doit être envoyée à toutes les instances concernées. Si plusieurs bénéficiaires décident de préempter, un principe de hiérarchie peut s’appliquer. En raison de ses enjeux environnementaux, le DPENS est prioritaire sur le droit de préemption de la SAFER.
En ce qui concerne l’articulation du DPENS avec le droit de préemption urbain, la situation est plus floue. En cas de concurrence, il n’y a pas d’ordre de priorité légalement établi. L’exercice de deux préemptions simultanées doit inciter les bénéficiaires au dialogue et à la concertation.
À l’image des autres droits de préemption, le droit de préemption dans les ENS obéit à ses propres règles. Le nombre de bénéficiaires du DPENS et la superposition des procédures de préemption tendent à complexifier son application. Pour sécuriser votre transaction immobilière, il est fortement recommandé de faire appel à un juriste expérimenté.
