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Le droit de préemption urbain permet à une collectivité publique d’acquérir prioritairement un bien qui lui est nécessaire pour mener sa politique d’aménagement. Autrement dit, la personne publique se substitue à l’acquéreur initial du bien dans le cadre d’une mutation à titre onéreux ou gratuit. A ce titre, il est instauré dans des zones préalablement définies que nous détaillerons dans cet article. Nous n’aborderons pas les biens qui sont soumis ou non à la préemption qui fera l’objet d’un article futur.
Ce DPU doit être utilisé en vue de la réalisation d’actions ou opérations publiques répondant à certains objets ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre ces réalisations.
Voici les principaux objets dans lequel il peut être mis en œuvre :
- Un projet urbain
- Une politique locale de l’habitat
- Le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économique
- Le développement des loisirs et tourismes
- La réalisation d’équipements collectifs
- La lutte contre l’insalubrité et permettre le renouvellement urbain
- La sauvegarde ou la mise en valeur du patrimoine bâti ou non
- Le relogement d’occupants évincés de locaux nécessaires à une opération d’aménagement
- La relocalisation d’activités industrielles, commerciales, artisanales ou de services
Il s’applique dans un zonage défini, sur des opérations particulières et par certaines personnes publiques.
I – Les zones concernées par le DPU (L.211-1 du CU)
Les communes dotées d’un POS ou d’un PLU peuvent par délibération instituer un DPU.
Ce DPU s’applique :
- Sur tout ou partie des zones urbaines (U) et d’urbanisation future (AU des PLU, NA des POS) délimité dans le plan de zone ou annexe graphique indiquant le périmètre
- Sur tout ou partie du territoire couvert par un PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur)
Les communes dotées d’une carte communale ont la possibilité d’instituer un DPU dans un ou plusieurs périmètres délimités par la carte, en vue de la réalisation d’un équipement ou d’une opération d’aménagement. Leur délibération doit préciser, pour chaque périmètre, l’équipement ou l’opération projetée. Il est nécessaire que cette délibération soit prise dans une zone constructible (TA Amiens, n°062719, 04/11/08). Le DPU est rarement utilisé, l’outil ZAD (Zone d’Aménagement Différé) étant privilégié.
Cas des ZAC (Zone d’Aménagement Concertée) ou lotissements : La mise en place du DPU est indépendante de l’existence d’une ZAC ou d’un lotissement. Néanmoins, dans le cadre de leurs créations, la commune a la faculté d’exclure du champ d’application du DPU la vente des lots dans un lotissement ou la cession de terrains dans une ZAC. La délibération excluant le DPU est valable cinq ans à compter du jour de son exécution.
II – Les opérations concernées
La commune peut préempter seulement certains biens.
Le droit de préemption urbain renforcé se distingue en ce qu’il permet d’étendre son champ application au titre de l’article L.211-4 du CU (Exemple : tous les lots de copropriété, les immeubles de moins de 4 ans, …)
III – Les titulaires du DPU
a) Personnes habilitées à instituer et exercer le DPU
– Le conseil municipal et certains EPCI ont compétence pour instituer, supprimer ou rétablir un droit de préemption urbain selon l’article L.211-1 du CU.
– Le préfet peut prendre un arrêté préfectoral de carence en cas de déficience de logement sociaux dans son département (L.210-1 du CU). Il se substitue à la commune en exerçant (voir instituant) le droit de préemption urbain pour remédier à ce problème (L.213-1 du CU).
b) Délégation
La commune qui fait partie d’un EPCI y ayant vocation, peut, en accord avec cet établissement, lui déléguer tout ou partie des compétences et tout ou partie de son droit de préemption urbain (article L.211-2 du CU).
Le préfet, à qui a été transféré l’exercice du droit de préemption urbain en matière de logement sociaux, peut déléguer ce droit à un établissement public foncier (EPF) d’Etat, à une société d’économie mixte ou à un organisme d’habitations à loyer modéré.
Dans la majorité des cas, la délibération de DPU indique si une délégation a lieu. Il convient d’envoyer la DIA à la mairie qui renverra à son tour au délégataire concerné (EPCI, OPH, …) ou au préfet en cas de carence.
A première vue, le code de l’urbanisme semble concis dans les règles édictées, sur les zones d’application et les personnes publiques pouvant bénéficier de ce droit de préemption. Nous verrons, dans une suite accordée à cet article, que certaines situations particulières méritent qu’on s’y attarde un peu plus. Qui ne sait jamais demandé s’il fallait purger le droit de préemption urbain alors que celui-ci n’a pas été réactualisé dans le nouveau document d’urbanisme ? Sous forme de cas pratique, le prochain article se penchera sur les subtilités du droit de préemption urbain.
