Les droits de préemption (DP) constituent un dispositif clé du Code de l’urbanisme. Ils permettent à la collectivité de se substituer à l’acheteur lors de la vente d’un bien, afin de servir un projet d’intérêt général.
Dans un contexte de recul accéléré du trait de côte, lié à l’érosion, à la montée des eaux et aux aléas climatiques, un droit de préemption spécifique a été créé. Il offre aux collectivités littorales un levier stratégique pour anticiper les risques, encadrer l’urbanisation dans les zones vulnérables, et engager des solutions d’adaptation à long terme.
Qu’est-ce que le droit de préemption relatif au recul du trait de côte ?
Le droit de préemption pour l’adaptation des territoires au recul du trait de côte (DPRTC) est un dispositif visant à prévenir les conséquences du recul du trait de côte sur les biens qui y sont exposés.
Une réponse juridique à une évolution prévisible du trait de côte
Le trait de côte recule sous l’effet cumulé de l’érosion, de la montée des eaux et des aléas climatiques. Cette évolution, désormais prévisible, met en danger des biens immobiliers ainsi que des écosystèmes fragiles. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021, complétée par un décret relatif au droit de préemption littoral, a instauré un droit de préemption spécifique dans les zones exposées à un recul du trait de côte à un horizon de 30 ans.
Ce droit permet aux communes concernées, ou à un établissement public de coopération intercommunale (EPCI), de reprendre la main sur l’aménagement foncier dans ces territoires à risque.
Quels sont les objectifs du dispositif ?
Le droit de préemption dans les territoires côtiers vise à :
- Prévenir l’exposition de nouveaux habitants ou investisseurs aux risques littoraux ;
- Encadrer l’urbanisation dans les zones exposées au recul ;
- Accompagner la renaturation progressive ou la relocalisation des usages ;
- Préserver les écosystèmes sensibles en évitant la réoccupation rapide du foncier.
Ce droit s’inscrit dans une stratégie plus globale d’adaptation des territoires, en réponse aux changements climatiques et aux enjeux du recul du trait de côte.
Une réponse aux enjeux climatiques et fonciers
Le dispositif marque un tournant décisif pour le littoral. Il ne s’agit pas de condamner le trait de côte, mais de reconnaître sa mobilité naturelle. L’objectif est d’adapter les activités humaines en conséquence. Cette approche implique d’anticiper les évolutions du littoral plutôt que de les subir. Le droit de préemption devient ainsi un levier d’action foncière essentiel pour les communes concernées, leur permettant de maîtriser l’usage du sol, de limiter l’exposition des biens aux risques et de planifier des solutions de relocalisation, de renaturation ou de reconversion des espaces menacés.
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Quel est le rôle des SAFER ?
Les SAFER (Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural), sont titulaires d’un droit de préemption rural distinct. Mais elles peuvent être associées à la mise en œuvre du droit de préemption littoral.
Grâce à leur expertise en aménagement foncier et leur connaissance du terrain, elles interviennent en tant qu’intermédiaires pour acquérir, gérer temporairement ou transmettre des biens situés en zones exposées au recul du trait de côte. Elles accompagnent les collectivités dans les processus, notamment pour prévenir la spéculation et maintenir des usages agricoles temporaires. Leur rôle renforce la coordination entre politiques agricoles, environnementales et l’adaptation au changement climatique.
Comment fonctionne ce droit de préemption ?
Ce droit ne s’applique que dans des zones précises et s’articule avec d’autres droits de préemption.
Zones concernées
Le droit de préemption relatif au recul du trait de côte ne s’applique que dans les zones définies par les documents d’urbanisme comme exposées à un recul à un horizon de 30 ans. Ces zones doivent être validées par l’autorité administrative, en s’appuyant sur les données scientifiques produites, notamment par le Cerema.
L’application du droit n’est pas automatique : elle intervient à la suite d’une déclaration d’intention d’aliéner (DIA), préalable à toute vente. Le titulaire du droit de préemption – la commune ou l’EPCI – dispose alors d’un délai pour faire valoir sa priorité d’achat.
Articulation avec les autres droits de préemption
Ils sont nombreux, d’où l’instauration d’une hiérarchie des droits de préemption à respecter. Le droit de préemption relatif au recul du trait de côte prévaut sur les autres droits de préemption, à l’exception du droit de préemption des espaces naturels sensibles (DPENS) exercé par les départements. Lorsqu’un bien se situe à la fois dans une zone exposée au recul du trait de côte et dans un périmètre de préemption ENS, le DPENS reste prioritaire.
Toutefois, les deux dispositifs peuvent être mobilisés de façon complémentaire, notamment dans les zones écologiquement sensibles menacées par l’érosion. Le Code de l’urbanisme encadre cette hiérarchie et précise les modalités d’application du droit selon les cas.
Qui est concerné par le droit de préemption ?
Le droit de préemption s’applique à une large gamme d’opérations immobilières, bien au-delà de la simple vente de maisons :
- Cessions à titre onéreux d’immeubles bâtis ou non bâtis ;
- Cessions de droits indivis (hors entre co-indivisaires) ;
- Cessions de parts de SCI conférant une majorité de contrôle, lorsque le patrimoine comprend un bien situé en zone exposée ;
- Apports en nature à une SCI de tels biens ;
- Donations entre vifs portant sur ces biens ou parts sociales ;
- Adjudications judiciaires ;
- Contrats de location-accession régis par la loi du 12 juillet 1984.
Les biens acquis ou construits par des organismes HLM peuvent également être concernés. Chaque DIA doit donc être examinée par le titulaire du droit de préemption. Ce champ d’application permet d’assurer une réelle maîtrise de l’évolution foncière dans les zones à risque.
Comment faire face aux conséquences ?
Il y a plusieurs facteurs à prendre en compte en cas d’application du droit.
Indemnisation des propriétaires
Lorsque la collectivité exerce son droit de préemption, le bien est acquis au prix du marché, ou à un prix fixé par les services fiscaux ou le juge en cas de litige. Toutefois, la localisation du bien dans une zone de recul peut affecter sa valeur. Ce contexte soulève la question de l’équilibre entre intérêt général et indemnisation équitable du vendeur.
Les collectivités peuvent mettre en place des mesures d’accompagnement, notamment en lien avec des dispositifs de relogement ou d’aide à la reconstitution du patrimoine.
Actions post-préemption
Une fois le bien acquis, plusieurs options sont envisageables :
- Interdiction de reconstruction et renaturation progressive du site ;
- Usage transitoire compatible avec les risques (stationnement, agriculture, accueil du public) ;
- Intégration dans une opération de relocalisation concertée.
L’exercice de ce droit suppose donc une stratégie globale, adossée à un véritable projet de territoire. Le droit de préemption urbain classique est ici enrichi par une logique de résilience territoriale.
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Face à l’érosion littorale, le droit de préemption devient un levier d’adaptation. Il permet aux collectivités d’anticiper, de protéger les territoires exposés et de repenser l’aménagement foncier. Plus qu’un simple outil juridique, le droit de préemption relatif au recul du trait de côte est un instrument d’anticipation, au service d’une transformation durable du littoral.
