Le maintien d’un tissu commercial dynamique est un enjeu majeur pour les petites et les moyennes communes. La transformation de ces locaux en habitations ou en bureaux met en péril l’économie locale. Depuis 2005, les maires disposent toutefois d’un outil efficace pour assurer le maintien des commerces de proximité : le droit de préemption commercial. Il permet à la commune d’interférer dans une vente, en se substituant à l’acquéreur initial. Définition, conditions d’exercice et conséquences pour les propriétaires et les commerçants : voici tout ce que vous devez savoir sur le droit de préemption commercial.
Qu’est-ce que le droit de préemption commercial ?
Le droit de préemption commercial permet au maire de surveiller la cession de biens commerciaux sur son territoire. Il se distingue des autres catégories de droits de préemption par sa finalité bien spécifique.
Les caractéristiques du droit de préemption commercial
Le droit de préemption commercial est un outil d’aménagement dont le but est de favoriser le maintien des commerces de proximité, et de préserver la diversité des activités commerciales et artisanales dans certains secteurs. Il permet à son titulaire d’acquérir des biens commerciaux en priorité, en se substituant à l’acquéreur préalablement choisi par le propriétaire.
Cet outil a été instauré en 2005 par la loi en faveur des petites et moyennes entreprises (PME), puis complété en 2008 et en 2014, notamment par la loi relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (dite loi ACTPE).
Le droit de préemption commercial est instauré au bénéfice de la commune. Il peut être attribué par délégation à un établissement public de coopération intercommunale (EPCI), à une société d’économie mixte (SEM), ou au titulaire d’un contrat de revitalisation commerciale et artisanale.
Les différents droits de préemption
Le droit de préemption commercial n’est qu’une façon de préempter parmi d’autres. Il existe ainsi plusieurs droits de préemption, comme par exemple :
- Le droit de préemption urbain (DPU), qui permet d’acquérir tous types de bien situés dans un secteur prédéfini, afin d’y réaliser un équipement public ou une opération d’aménagement ;
- Le droit de préemption dans les zones d’aménagement différé (ZAD), dont l’existence est directement liée à la création de la ZAD, et qui fonctionne de la même façon que le DPU ;
- Le droit de préemption urbain dans les espaces naturels et sensibles (DPENS), exercé par les départements et les parcs naturels régionaux afin de préserver des sites naturels et de les rendre accessibles au public ;
- Le droit de préemption des SAFER (sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural), qui cible plus spécifiquement l’aliénation des terrains agricoles.
Le fonctionnement du droit de préemption commercial
La préemption commerciale ne concerne que les biens commerciaux qui se trouvent dans la zone de préemption préalablement créée. Pour préempter, le maire doit respecter le processus prévu par le Code de l’urbanisme.
Les biens concernés par le droit de préemption commercial
Le droit de préemption commercial ne s’applique pas aux bâtiments d’habitation ou aux bureaux. Le maire peut uniquement préempter :
- Les baux commerciaux ;
- Les fonds de commerce ;
- Les fonds artisanaux ;
- Les terrains non bâtis destinés à accueillir des locaux commerciaux dont la superficie est comprise entre 300 et 1 000 m2, si la construction des bâtiments a lieu dans les 5 ans suivant l’acquisition.
Pour pouvoir utiliser son droit de préemption commercial, la commune doit créer un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, par une délibération du conseil municipal.
Lire aussi : La délibération sur le Droit de Préemption Urbain (DPU) : processus et enjeux
Les différentes étapes du processus de préemption
Le titulaire du droit de préemption commercial peut l’exercer dès que la vente d’un bien à vocation commerciale est organisée dans le périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité.
Pour chaque cession, le propriétaire doit déposer une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la mairie, afin d’en informer le titulaire du droit de préemption commercial.
Cette déclaration préalable de cession indique :
- L’identité du vendeur et de l’acheteur.
- Les caractéristiques du bien ;
- L’activité exercée par le repreneur ;
- Le nombre de salariés et le chiffre d’affaires du vendeur ;
- Le prix de vente.
Le maire (ou son délégataire) dispose d’un délai de deux mois pour exercer son droit de préemption. En cas de préemption, la commune se substitue à l’acquéreur. Les parties doivent finaliser la cession dans les trois mois suivant la préemption.
Le bien acquis grâce au droit de préemption commercial doit faire l’objet d’une rétrocession à une entreprise commerciale ou artisanale, deux ans maximum après la vente (trois ans en cas de location-gérance).
La rétrocession du fonds ou du bail préempté par la commune est une obligation prévue à l’article L.214-2 du Code de l’urbanisme. Elle fait l’objet d’un cahier des charges précis et doit être entérinée par une délibération du conseil municipal.
Le refus de préempter ou l’absence de réponse dans le temps imparti permettent au propriétaire de finaliser la cession aux conditions prévues dans la déclaration d’aliénation.
Les effets de la préemption commerciale sur la vente
Lorsque la commune préempte un bien commercial, elle interrompt le processus de cession pour se substituer à l’acquéreur initialement choisi par le cédant. Une décision aux conséquences multiples pour les parties.
Les conséquences de la préemption pour l’acheteur
L’exercice du droit de préemption commercial a des conséquences immédiates pour le repreneur initial. Il est automatiquement exclu du processus de vente, et ne peut plus acquérir le fonds ou signer le contrat de bail.
Aucune mesure d’indemnisation n’est prévue pour l’acquéreur évincé, même s’il a engagé des frais. Il dispose toutefois d’un droit de recours contre la décision de préemption.
L’annulation de décision peut être prononcée par le juge administratif lorsque la commune n’a pas respecté les conditions d’exercice du droit de préemption commercial (rétrocession à une entreprise dont l’activité n’est ni commerciale ni artisanale, absence d’accord du bailleur en cas de cession d’un bail commercial, etc.).
En l’absence de rétrocession dans le délai imparti, l’acquéreur initial dispose également d’un droit de priorité d’acquisition.
Les conséquences de la préemption pour le vendeur
Pour le cédant, l’exercice du droit de préemption commercial peut avoir plusieurs effets. Si la commune préempte le bien commercial sans revenir sur les conditions décrites dans la déclaration préalable de cession, le vendeur ne peut pas s’y opposer.
Mais la commune peut essayer de négocier le prix de vente. Dans ce cas, les parties peuvent tenter de trouver un accord à l’amiable. À défaut, la commune peut saisir le juge de l’expropriation. Les conditions de la vente sont alors établies par décision de justice et sont incontestables.
En exerçant leur droit de préemption commercial, les communes et leurs délégataires œuvrent pour pérenniser les activités commerciales et artisanales en cœur de ville. Il s’agit toutefois d’une atteinte au droit de propriété, qui fait l’objet d’une réglementation abondante et d’un contrôle du juge administratif.
