Le droit de préemption est un dispositif qui donne à une personne ou une entité la possibilité d’acquérir un bien immobilier avant tout autre acheteur. Couramment exercé par les communes dans le cadre de projets d’urbanisme, il peut aussi s’appliquer dans le contexte particulier de la copropriété. En effet, la vente d’un logement ou d’une place de parking dans un immeuble soumis au régime de la copropriété peut activer différents droits de préemption, au profit du locataire, de la commune, voire des autres copropriétaires.
Quelles sont les règles à respecter et quels biens sont concernés ? Faisons le point sur le droit de préemption en copropriété, ses conditions d’application et ses conséquences juridiques.
Qu’est-ce que le droit de préemption en copropriété ?
En copropriété, le droit de préemption prend une dimension spécifique. Il peut s’appliquer dans plusieurs cas de figure :
- Le locataire d’un logement loué bénéficie d’un droit de préemption lorsque le bailleur décide de vendre. Ce droit est encadré par la loi du 6 juillet 1989 et impose au propriétaire d’informer le locataire par lettre recommandée avec avis de réception.
- Les copropriétaires eux-mêmes peuvent être concernés si le règlement de la copropriété contient une clause leur accordant la priorité pour acquérir un lot mis en vente. Cela favorise les regroupements de lots et préserve l’harmonie de la vie collective dans l’immeuble.
- Si le bien se situe dans une zone soumise au DPU, la commune peut exercer son droit via la Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA), comme prévu par le code de l’urbanisme.
Dans tous les cas, l’exercice de ce droit implique des règles strictes : une intention d’aliéner claire, une notification complète, le respect des délais, et une transparence sur le prix et les conditions de vente. En copropriété, ce droit vise souvent à éviter des conflits de voisinage ou à maintenir une certaine cohérence dans l’usage des lots (logements, parkings, caves, etc.).
Ce droit de préemption ne peut s’appliquer que s’il est inscrit dans le règlement de la copropriété.
Quels sont les différents droits de préemption en copropriété et leurs conséquences ?
Qui est propriétaire et dans quel ordre ? Il y a une hiérarchie des droits de préemption.
1. Le locataire
Dans le cadre d’un bail d’habitation, le locataire bénéficie d’un droit de préemption lorsque le bailleur décide de vendre le logement. Le propriétaire doit lui adresser une offre de vente par lettre recommandée avec avis de réception, précisant le prix et les conditions. Le locataire a alors 2 mois pour accepter (4 mois avec prêt). Ce droit est prioritaire sur celui de la commune. En cas de non-respect, la vente peut être contestée.
2. Les copropriétaires
Ce droit permet d’éviter l’entrée d’un acquéreur extérieur ou de faciliter le regroupement de lots. Il n’est applicable que s’il est expressément mentionné dans le règlement de la copropriété. Si ce droit est bien applicable, le vendeur doit signaler la vente auprès du syndic. Les copropriétaires disposent alors de 2 mois pour manifester leur intérêt.
Certains règlements de copropriété prévoient un droit de préemption au profit des autres copropriétaires, notamment lors de la vente de lots accessoires (cave, box, grenier). Attention : Selon l’article 8-1 de la loi de 1965, les copropriétés ont la possibilité de définir une priorité d’acquisition légale pour les lots de stationnement, surtout dans les cas où le PLU exige l’aménagement de parkings.
3. La commune
Le droit de préemption urbain (DPU), encadré par le code de l’urbanisme, permet à la commune d’acheter un bien en priorité dans certaines zones définies par le PLU. Son exercice doit répondre à un objectif d’intérêt général : création de logements sociaux, aménagement d’équipements publics, lutte contre l’habitat indigne, etc. Avant toute vente dans une zone de préemption, le propriétaire doit remplir une Déclaration d’intention d’aliéner (DIA) et l’adresser à la mairie. Celle-ci dispose ensuite d’un délai de deux mois pour exercer son droit. Si elle ne répond pas, la vente peut être conclue librement. Si elle accepte, elle doit le faire au prix indiqué ou formuler une contre-offre.
4. L’État, les SAFER et les HLM
Des acteurs publics comme l’État, les SAFER ou certains organismes HLM disposent également d’un droit de préemption dans des cas spécifiques : zones agricoles, logements sociaux, opérations d’intérêt public. Ces droits sont encadrés par des textes particuliers et s’exercent rarement en copropriété. Sauf situations exceptionnelles, telles que le rachat d’un immeuble par un organisme HLM, une opération de rénovation urbaine ou un projet de logement d’intérêt public. Ils traduisent une volonté d’aménagement ou de régulation foncière à plus grande échelle.
Les exceptions et cas particuliers du droit de préemption en copropriété
En copropriété, le droit de préemption est strictement encadré mais connaît plusieurs exceptions prévues par la loi. Certaines situations échappent en effet à l’obligation de proposer le bien à un acquéreur prioritaire.
Les principales exceptions
Aucun droit de préemption ne peut être exercé lorsque la vente intervient :
- entre copropriétaires d’un même immeuble ;
- au profit d’un ascendant ou d’un descendant du vendeur ;
- dans le cadre d’une donation ou d’une succession.
Ces cas sont expressément exclus par les textes afin de ne pas freiner les transmissions familiales ou internes à la copropriété.
Les cas particuliers du locataire
Le locataire bénéficie en principe d’un droit de préemption lorsqu’un bailleur vend un logement occupé, conformément à la loi du 6 juillet 1989. Mais ce droit ne s’applique pas :
- en cas de vente en bloc (cession de plus de cinq logements à un même acquéreur) ;
- lorsque le logement est vendu occupé, sans congé pour vente.
En revanche, lorsqu’un congé pour vente est délivré au locataire, c’est-à-dire que le bailleur met fin au bail pour vendre le logement vide, le locataire dispose alors du droit de préemption et peut se porter acquéreur en priorité, aux conditions de l’offre de vente.
Le vente à la découpe : un droit renforcé pour les locataires
La vente à la découpe désigne l’opération par laquelle un propriétaire unique divise un immeuble en lots de copropriété afin de vendre chaque logement séparément.
Dans ce contexte, les locataires en place peuvent se voir notifier un congé pour vente à l’échéance de leur bail, permettant au bailleur de vendre les logements vacants. Ils bénéficient alors d’un droit de préemption, leur offrant la possibilité d’acheter leur logement en priorité.
Qu’en est-il des lots accessoires ?
La question se pose souvent pour la vente d’une place de parking, d’une cave, ou d’un grenier. Ces lots accessoires peuvent être soumis à des règles différentes selon qu’ils sont vendus seuls ou avec un lot principal. En effet, s’ils ne peuvent être utilisés indépendamment (sans logement principal), ils ne sont pas toujours considérés comme des biens autonomes.
Dans une décision du 3 avril 2025, la Cour de cassation a rappelé l’importance de distinguer la nature du lot pour déterminer si le droit de préemption peut être exercé. La fixation du prix et la validité de l’intention d’aliéner doivent également être précisées.
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Quelles conséquences en cas de non-respect du droit de préemption ?
Le non-respect d’un droit de préemption peut entraîner l’annulation de la vente, des dommages et intérêts, ou le refus de signature par le notaire. Il est donc crucial d’identifier tous les bénéficiaires possibles (locataire, commune, copropriétaires…) et de respecter les délais et formes imposés par la loi. Une vérification rigoureuse, en amont de la vente, permet de sécuriser juridiquement la transaction et d’éviter les litiges. Il est donc essentiel, pour tout propriétaire, d’anticiper ces démarches, notamment lorsque le bien est situé dans une zone à forte pression immobilière, comme à Paris, par exemple.
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Que vous soyez propriétaire, locataire ou copropriétaire, comprendre le droit de préemption en copropriété est essentiel pour sécuriser toute transaction. Pour éviter les mauvaises surprises au moment de vendre ou d’acheter, mieux vaut être entouré de professionnels.
