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La zone d’aménagement différé est un secteur créé par l’Etat (préfet de département), sur proposition des collectivités locales, à l’intérieur duquel la collectivité dispose d’un droit de préemption (L.212-1 du CU). Ce droit de préemption a pour principal objectif de contrôler le marché foncier dans des secteurs où sont envisagées des opérations d’urbanisme ainsi que de disposer de suffisamment de terrains pour mener à bien un projet d’aménagement local.
La ZAD répond aux mêmes finalités que le DPU (projet urbain, politique locale de l’habitat, maintien/ /extension/accueil des activités économiques, développement des loisirs et du tourisme, lutte contre l’insalubrité et permettre le renouvellement urbain, …).
Il n’en reste pas moins que ce sont deux procédures distinctes.
Depuis la loi ALUR[1], au même titre que le préfet, certains EPCI sont compétents pour créer une ZAD dans les communes membres (L.212-1 du CU). En cas d’avis défavorable d’une de ces communes, la ZAD ne pourra être créée que par le préfet de département.
Le préfet saisi d’une proposition de ZAD par une commune, peut créer une pré-ZAD en prenant un arrêté délimitant un périmètre provisoire de la zone pour limiter la spéculation (L.212-2-1 du CU). Le droit de préemption est dès lors ouvert au titulaire fixé dans l’arrêté.
A défaut de rendre la pré-ZAD caduc, il convient dans un délai de deux ans à compter de la publication de l’acte pré-ZAD de publier l’acte créant la ZAD et fixant son périmètre définitif.
Les zones concernées
La ZAD peut être instaurée dans toutes les communes et ce quel que soit leur document d’urbanisme. Ainsi, toutes les zones du PLU/POS sont susceptibles d’être comprises dans une ZAD (zone urbaine, à urbaniser, agricole ou naturelle).
Attention si pluralité des droits de préemption :
Les zones urbaines (U) ou d’urbanisation future (AU/NA), sur lesquelles s’applique le DPU, ne sont plus soumises à cette prérogative dès lors qu’elles sont comprises dans le périmètre ZAD ou pré-ZAD (L.212-1 et L.212-2-1 du CU).
Par ailleurs, le droit de préemption ZAD se substitue au droit de préemption SAFER.
En revanche, l’existence d’un DPENS n’empêche pas la création d’une ZAD. Le Conseil d’Etat a reconnu la possibilité de superposer ces deux droits de préemption[2]. Il convient de transmettre un exemplaire à chacune des deux autorités compétentes.
Les opérations concernées
Toutes les cessions de biens immobiliers sont préemptables hormis celles exclues du droit de préemption prévue à l’article L.213-1 du CU.
Durée
Depuis la loi relative au Grand Paris[3], le droit de préemption lié à la ZAD est mis en œuvre pour une durée de six ans renouvelable contre 14 ans auparavant (L.212-2 du CU).
Le délai commence à courir soit :
- A compter de la date de publication de l’acte délimitant la pré-ZAD et ce, même si une ZAD est définitivement créée dans le délai de 2 ans.
ou - A compter de la date de publication de l’acte créant la ZAD sans qu’aucun périmètre provisoire n’ait été créé.
ou - A compter de la date de publication du dernier renouvellement de l’acte créant la ZAD.
Le délai de 6 ans est renouvelable, il faudra obligatoirement une nouvelle délibération sous peine de caducité. Il n’y a aucune limite du nombre de renouvellement.
Pour aller plus loin :
Concernant la caducité des ZAD, il fallait prendre en compte les ZAD qui ont été créées avant la loi du 3 juin 2010 qui fixait le délai de 14 ans. Les dispositions transitoires étaient les suivantes :
– Les ZAD créées avant le 6 juin 2002 prennent fin au bout des 14 ans à partir de la date de publication de l’acte.
– Les ZAD créées entre le 7 juin 2002 et le 6 juin 2010 prennent fin automatiquement le 6 juin 2016.
Dans tous les cas, les anciennes ZAD prenaient fin au plus tard le 6 juin 2016.
Titulaire et délégation
Le titulaire est la personne qui va exercer le droit de préemption dans la ZAD. Attention, l’autorité publique qui crée la ZAD (préfet – EPCI) n’est pas forcément le titulaire du droit de préemption. L’acte devra obligatoirement mentionner la personne en charge dudit droit. Cela peut être une commune, un EPCI ou encore un concessionnaire d’une opération d’aménagement.
Dans les pré-ZAD, le titulaire est par défaut le préfet de département mais il peut désigner une autre personne publique. Une délégation est également envisageable.
Quelques soit le titulaire ou le délégataire, la DIA – même formulaire qu’en DPU – est envoyée à la mairie qui la transférera si besoin. (Important : il convient de cocher la bonne case dans le formulaire DIA)
Tableau récapitulatif
[1] Loi n°2014-366 du 24 mars 2014
[2] CE, 3 juillet 1998, Département des Yvelines, n°132250
[3] Loi n°2010-597 du 3 juin 2010
