En droit français, la servitude de passage autorise le propriétaire d’un terrain à revendiquer un droit de passage sur un terrain voisin. Elle fait partie de la grande famille des servitudes pouvant grever un bien immobilier. Ce droit de passage permet de faciliter l’accès à un terrain enclavé. Connaître l’existence d’une servitude de passage est essentiel si vous souhaitez vendre votre terrain ou pour faire des travaux. Voici toutes les informations à retenir sur le droit de passage.
Qu’est-ce qu’une servitude en droit français ?
Dans certains cas précis, la législation française prévoit la possibilité de limiter le droit de propriété, par l’instauration de servitudes. Ces servitudes peuvent être d’origine naturelle, légale ou conventionnelle.
Le mécanisme de la servitude
Le mécanisme de la servitude est défini à l’article 637 du code civil. Il désigne une charge octroyée à un immeuble sur un autre immeuble n’appartenant pas au même propriétaire. La servitude n’entraîne cependant aucun transfert du droit de propriété. Elle agit comme une limitation à ce droit.
La servitude est toujours attachée au bien et non à son propriétaire. En cas de cession de l’immeuble, la servitude ne s’éteint pas.
Les différentes catégories de servitudes
Selon les dispositions de l’article 639 du code civil, il existe trois grandes catégories de servitudes en droit français. Il s’agit :
- Des servitudes naturelles ;
- Des servitudes légales ;
- Des servitudes conventionnelles.
Les servitudes naturelles sont celles rendues nécessaires par l’état du terrain ou du lieu dans lequel il se trouve. Une parcelle située en contrebas va par exemple recueillir naturellement les écoulements d’eaux pluviales du terrain voisin situé en hauteur.
Les servitudes légales sont celles prévues par la loi, en raison de leur caractère d’utilité publique. Elles sont instaurées pour permettre l’installation d’infrastructures publiques, protéger un monument historique ou un site naturel, ou afin de prévenir certains risques. La servitude de passage instituée au bénéfice d’un terrain enclavé est une servitude légale.
Les servitudes conventionnelles sont celles dont l’existence relève d’un contrat conclu entre les propriétaires des parcelles concernées. Cette catégorie regroupe les servitudes dites de cours communes, et les servitudes de passage pour les terrains difficiles d’accès.
Servitude et droit de passage : comment ça marche ?
La servitude de passage peut être instaurée au bénéfice d’un terrain enclavé ou difficile d’accès. Elle doit faire l’objet d’un contrat, et peut donner lieu au versement d’une indemnité compensatoire.
Qu’est-ce qu’une servitude de passage ?
La servitude de passage permet au propriétaire d’un terrain enclavé ou difficile d’accès de bénéficier d’un droit de passage sur le terrain voisin. Pour le propriétaire du fonds dominant, on parle de servitude active. Le fonds servant est quant à lui grevé d’une servitude passive.
La servitude de passage est un droit réel accessoire au droit de propriété. Autrement dit, elle est rattachée au bien et non à son propriétaire. En cas de cession du bien, la servitude demeure pleinement valable et continue de produire ses effets. Le nouveau propriétaire est tenu de la respecter.
Comment instaurer un droit de passage ?
La création d’une servitude de passage doit faire l’objet d’un accord écrit entre les parties. Il peut s’agir d’un acte sous seing privé ou d’un acte authentique, signé devant un notaire. Le contrat reconnaît au propriétaire du fonds dominant un droit de passage sur le fonds servant.
La servitude de passage est un droit pour le propriétaire d’un terrain enclavé, comme le précise l’article l’article 682 du code civil. Dans ce cas, les parties doivent trouver un accord pour entériner le droit de passage. En cas de litige sur l’instauration ou l’utilisation de la servitude, les parties peuvent saisir le tribunal judiciaire.
Lorsque le terrain concerné n’est pas enclavé, la servitude de passage n’est pas un droit. Le propriétaire du fonds servant peut refuser de signer le contrat et s’opposer à la création de la servitude. En cas d’accord, le contrat prévoit le versement d’une indemnité compensatoire au bénéfice du propriétaire du fonds servant.
Servitude de passage : quelles conséquences ?
La servitude de passage a un impact significatif sur les parcelles concernées. Son existence peut conditionner l’obtention d’une autorisation d’urbanisme ou y faire obstacle.
Droit de passage et autorisation d’urbanisme
L’instruction d’une autorisation d’urbanisme est réalisée uniquement au regard du droit de l’urbanisme et des réglementations connexes. Le service urbanisme vérifie que le projet respecte bien le plan local d’urbanisme.
Cependant, même si la servitude de passage relève du code civil, et donc du droit privé, elle n’est pas sans impact sur une autorisation d’urbanisme. Ainsi, la création d’une servitude de passage peut être une condition indispensable pour rendre un terrain enclavé constructible.
Par ailleurs, une autorisation d’urbanisme est toujours délivrée sous réserve du droit des tiers. Aussi, si un permis de construire a été accordé sans tenir compte de l’existence d’une servitude de passage, le bénéficiaire de la servitude peut demander l’annulation du permis octroyé.
Comment savoir si un terrain est grevé par une servitude de passage ?
Les servitudes d’utilité publique et les servitudes d’urbanisme étant prévues par la loi, elles apparaissent sur plusieurs documents officiels. La note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme renseignent le demandeur sur l’existence de ces servitudes. Les servitudes conventionnelles (cours communes, droit de passage) relèvent du droit privé, elles n’apparaissent pas sur les actes officiels remis par la mairie. En revanche, elles sont obligatoirement mentionnées sur l’acte de propriété du bien. Dans le cadre d’une vente, le notaire doit donc informer l’acheteur de l’existence d’une servitude de passage.
Pour aller plus loin :
Servitude relative aux voies ferrées (T1)
La servitude relative aux sites inscrits et classés (AC2)
Servitudes relatives aux fortifications, aux places fortes et aux ouvrages militaires (AR5)
