L’État des Risques et Pollutions (ERP) est un document réglementaire obligatoire, destiné à informer acheteurs et locataires des aléas environnementaux connus autour du bien immobilier : inondation, avalanches, incendies, risque technologiques, retrait gonflement des argiles, radon… Mais à quoi sert-il exactement, que contient-il et quand doit-il être établi ?
Qu’est-ce que l’État des Risques et Pollutions ?
L’État des risques et pollutions (ERP) est un document obligatoire défini par l’article L.125-5 du Code de l’environnement et précisé par l’arrêté du 29 septembre 2022. Il informe l’acquéreur ou le locataire sur les risques réglementés affectant un bien.
Les quatre conditions de validité de l’ERP
Pour être conforme, un ERP doit obligatoirement :
- Être établi à partir d’informations à jour, issues des services de l’État ou des documents réglementaires en vigueur (PPR, zonages, arrêtés, cartographies officielles).
- Être daté et signé par le vendeur ou le bailleur (art. L.125-5).
- Avoir été remis au futur acquéreur ou locataire avant la signature, faute de quoi, la responsabilité du vendeur peut être engagée.
- Comporter toutes les pièces obligatoires : extraits cartographiques, extraits des règlements des PPR, fiches réglementaires sismique/radon si applicables, informations relatives au recul du trait de la côte, historiques d’indemnisation.
Cet appui technique permet d’adapter les documents de planification, comme les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU), aux réalités du terrain.
Durée de validité
Un ERP n’est valable que six mois. Au-delà, il doit être entièrement réactualisé afin de tenir compte d’éventuelles évolutions des plans de prévention des risques, des zonages ou des arrêtés préfectoraux.
Par ailleurs, si des modifications interviennent entre la signature du compromis et celle de l’acte authentique, un nouvel ERP doit être établi, même si le délai de six mois n’est pas dépassé, afin de garantir que l’acquéreur dispose d’informations à jour au moment de l’acquisition.
Quelle est la différence entre ERP et ERRIAL ?
Plusieurs outils publics permettent d’obtenir des informations sur les risques naturels ou technologiques. Toutefois, un seul document a une valeur légale dans une vente ou une location : l’État des risques et pollutions (ERP).
L’ERP : le document obligatoire et opposable
L’ERP est le seul document imposé par l’article L.125-5 du Code de l’environnement. Sa non-remise peut entraîner :
- l’annulation de la vente ;
- une diminution du prix ;
- ou la mise en cause de la responsabilité du vendeur ou du bailleur.
Il doit être intégré au dossier de diagnostic technique (DDT) et remis avant la signature du bail ou de la promesse de vente.
ERRIAL : un outil informatif sans valeur juridique
Le portail ERRIAL (État des risques réglementés pour l’information des acquéreurs et des locataires) fournit un aperçu rapide des risques d’un secteur.
Cependant :
- il ne remplace pas un ERP ;
- il ne peut pas être joint à un bail ou une promesse de vente ;
- il n’a aucune portée juridique et n’exonère pas le vendeur de son obligation d’information.
L’ERRIAL sert uniquement à orienter un particulier, un bailleur ou un professionnel avant la réalisation d’un ERP complet.
Qu’en est-il du site de consultation Géorisques ?
Le site Géorisques fournit un aperçu des risques via des cartes et documents (sismicité, radon, PPRN, PPRT, etc.), mais il ne constitue pas une source réglementaire. Il s’agit d’une base d’information nationale, alimentée par les préfectures, dont les données peuvent être incomplètes, obsolètes ou présenter un décalage entre la publication officielle et leur mise en ligne. Certaines communes peuvent même apparaître sans données alors que des arrêtés existent déjà.
Géorisques est donc un outil pratique et pédagogique pour localiser un bien et visualiser, à titre indicatif, les zones de risques, mais il ne garantit en aucun cas la conformité légale d’un ERP réalisé à partir de ses contenus. Le site précise d’ailleurs que l’utilisateur reste seul responsable de la validité des informations utilisées.
Géorisques est une source d’information utile, mais pas une source juridique opposable. Un ERP fondé uniquement sur Géorisques peut s’avérer problématique : en cas de litige, seuls les arrêtés préfectoraux en vigueur à la date de la transaction feront foi.
Contenu obligatoire de l’ERP
Conformément aux articles R125-23 à R125-27 du Code de l’environnement et à l’arrêté du 9 mars 2023, l’État des Risques et Pollutions doit obligatoirement inclure les éléments suivants :
L’État des Risques et Pollutions doit comprendre :
- Identification du bien : L’ERP doit préciser l’adresse complète du bien, ses références cadastrales, la commune et le département où il se situe, ainsi que le nom et les coordonnées du vendeur ou du bailleur.
- Fondement réglementaire : Le document doit mentionner les arrêtés préfectoraux applicables à la commune, avec leur numéro, leur date, ainsi que la référence ou le lien vers leur publication officielle (recueil des actes administratifs ou site de la préfecture).
- Liste des risques et informations à mentionner : Le formulaire officiel doit indiquer si le bien est ou non situé dans les périmètres suivants : PPRN / PPRM / PPRT, Sismicité, Radon, Pollution des sols (SIS), Recul du trait de côte, Présence d’installations classées (ICPE) lorsqu’elles sont à l’origine d’un PPRT, Retrait-gonflement des argiles, Sinistres indemnisés. Chaque rubrique doit être cochée “oui” ou “non”, avec renvoi à une carte jointe pour chaque risque coché “oui”.
Un ERP doit impérativement être établi à partir des arrêtés préfectoraux opposables, publiés par la préfecture compétente. Les informations présentes sur Géorisques ou sur le site de la préfecture ne sont pas toujours suffisantes si elles ne correspondent pas aux documents officiels en vigueur.
Quand l’ERP est-il obligatoire ?
La loi du 30 juillet 2003 a instauré l’obligation d’information des acquéreurs et locataires (IAL), afin de garantir la transparence des transactions immobilières.
Dans les communes et secteurs soumis à risques réglementés, cette obligation d’information prend la forme d’un État des Risques et Pollutions (ERP), qui doit être annexé aux contrats de vente, de location, de cession ou de donation.
L’État des Risques et Pollutions (ERP) n’est pas obligatoire dans toutes les ventes ou locations. Il doit être fourni uniquement si le bien immobilier est situé dans une zone à risques définie par arrêté préfectoral, conformément à l’article L.125-5 du Code de l’environnement.
Un ERP est obligatoire lorsque le bien se trouve dans l’un des périmètres suivants :
- un Plan de Prévention des Risques (PPRN, PPRM ou PPRT), prescrit ou approuvé ;
- une zone de sismicité classée 2, 3, 4 ou 5 ;
- une zone à potentiel radon de niveau 3 ;
- un secteur d’information sur les sols (SIS) ;
- une zone d’érosion côtière (exposée au recul du trait de côte) ;
- une zone soumise à l’obligation légale de débroussaillement.
Lorsqu’un bien est situé dans le périmètre d’un PPRN, les informations figurant dans l’ERP doivent être mises en perspective avec les règles applicables à un projet de construction en zone à risque, par exemple lorsqu’il s’agit d’un Plan de Prévention des Risques d’Inondation (PPRI). Si le bien ne se situe dans aucun de ces zonages réglementaires, aucun ERP n’est exigé, même en cas de vente ou de location.
Lorsqu’il est requis, l’ERP doit être transmis :
- dès la première visite du bien, si une visite physique a lieu (depuis le 1ᵉʳ janvier 2023) ;
- puis au moment de la promesse de vente ou avant la conclusion du bail, au sein du Dossier de Diagnostic Technique (DDT).
En cas de modification d’un plan de prévention ou d’un arrêté préfectoral, l’ERP doit être mis à jour, notamment lorsque la promesse et l’acte authentique sont espacés de plus de six mois.
Pourquoi les professionnels réalisent un ERP même hors zone à risque ?
Même si l’ERP n’est obligatoire que lorsque le bien se situe dans un zonage réglementé (PPR, sismicité, radon, SIS, etc.), il existe une pratique courante dans l’immobilier consistant à en réaliser un même lorsque le bien est hors zone.
Cette démarche, bien que non exigée par la loi, présente plusieurs avantages :
- elle rassure l’acquéreur ou le locataire en apportant une information complète ;
- elle permet au propriétaire de prouver sa transparence ;
- elle évite les litiges en montrant que toutes les vérifications ont été faites ;
- et elle représente un coût modéré pour sécuriser la transaction.
Il s’agit donc d’un choix volontaire, motivé par la prudence ou par un souci de clarté, mais qui ne remplace pas la règle juridique : l’ERP n’est obligatoire que si le bien est situé dans un périmètre à risques défini par arrêté préfectoral.Pour disposer d’un document clair, fiable et conforme aux arrêtés préfectoraux en vigueur, vous pouvez commander un État des Risques et Pollutions réalisé par Terranota, élaboré et vérifié par des urbanistes spécialisés.
Responsabilité du vendeur ou du bailleur
Le vendeur ou bailleur est seul responsable de l’exactitude et de la validité de l’ERP.
La remise tardive ou l’absence d’ERP peut entraîner :
- l’annulation de la vente ou du bail ;
- une diminution du prix ;
- et, pour une vente, un effet direct sur le délai de rétractation de 10 jours :
tant que l’acquéreur n’a pas reçu l’ERP obligatoire, le délai ne commence pas à courir.
Même en présence d’un notaire, d’un agent ou d’un diagnostiqueur, la responsabilité reste celle du propriétaire. Dans la pratique, les études notariales doivent donc vérifier l’ensemble des informations réglementaires liées au bien (ERP, servitudes, zonage, risques), ce qui représente un travail d’analyse conséquent et explique pourquoi certaines choisissent aujourd’hui de déléguer leurs formalités d’urbanisme à des spécialistes.
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Les engagements Terranota
La fiabilité d’un État des Risques dépend autant de la qualité des données que de l’expertise mobilisée pour les analyser. Chez Terranota, chaque ERP est élaboré exclusivement à partir des sources officielles préfectorales, vérifiées, archivées et utilisées telles que publiées par les autorités.
Contrairement aux solutions automatisées basées sur des bases de données approximatives ou non mises à jour, Terranota effectue une mise à jour en continu à partir des publications officielles, garantissant une parfaite conformité réglementaire.
Chaque dossier fait ensuite l’objet d’un contrôle humain systématique, réalisé par des urbanistes formés à la lecture des PPR, des SUP et des documents associés. Leur expertise permet d’identifier précisément les zones concernées, de comprendre les prescriptions applicables et de détecter les éventuelles incohérences ou lacunes réglementaires.
Si certaines informations manquent ou nécessitent une vérification, Terranota s’appuie sur ses connaissances des procédures et ses contacts institutionnels pour compléter le dossier. Terranota engage sa responsabilité professionnelle sur la conformité des informations transmises, vous garantissant un ERP fondé sur des données opposables, fiables et réellement sécurisantes pour les propriétaires comme pour les acteurs de l’immobilier.
L’État des Risques et Pollutions, c’est la garantie d’une information fiable et à jour. Un document clé pour sécuriser vos transactions immobilières. Essentiel à la transparence du marché, il protège aussi bien les propriétaires que les acquéreurs.
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