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Les OAP du PLU : tout ce que vous devez savoir

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Urbanisme et Habitat en 2003, les plans locaux d’urbanisme (PLU) contiennent des orientations d’aménagement et de programmation. Ces outils complètent le règlement, en précisant les transformations envisagées par la commune pour certains périmètres ou certaines thématiques. Toutes les autorisations d’urbanisme doivent être compatibles avec les OAP du PLU, sous peine d’être annulées par le juge administratif. Vous souhaitez déposer un permis de construire sur un terrain situé dans le périmètre d’une OAP ? Voici tout ce que vous devez savoir.

Les OAP, des outils pour faciliter la mise en œuvre d’un projet

Créées en 2003, les orientations d’aménagement et de programmation occupent une place de plus en plus importante au sein du PLU. Ces outils stratégiques s’inscrivent dans une planification à long terme de l’aménagement du territoire.

Qu’est-ce que les OAP dans le PLU ?

Si les contours des OAP ont été dessinés dès le début des années 2000, dans la loi Solidarité et Renouvellement urbain, dite loi SRU (2000), puis dans la loi Urbanisme et Habitat (2003), elles n’ont pris leur forme actuelle qu’en 2010, avec la loi Grenelle II. Facultatives jusqu’en 2010, elles sont devenues obligatoires.

Ces dispositifs issus du plan local d’urbanisme sont des outils de planification, qui servent à définir des intentions d’aménagement d’une commune ou d’une intercommunalité. Il en existe deux catégories :

  • Sectorielles, qui ne s’appliquent pas à l’ensemble du territoire communal (ou intercommunal), mais portent uniquement sur certains périmètres, identifiés sur document graphique.
  • Thématiques, qui concernent l’intégralité du territoire couvert par le PLU ou le PLUi, mais uniquement sur un thème précis. On trouve plusieurs orientations d’aménagement et de programmation thématiques dans le futur PLU bioclimatique de la Ville de Paris.

Comme le stipule l’article L.151-2 du Code de l’urbanisme, les OAP sont des pièces obligatoires du PLU et du PLUi (plan local d’urbanisme intercommunal), au même titre que le règlement, le rapport de présentation ou le projet d’aménagement et de développement durable (PADD).

Quel est le rôle d’une OAP dans le cadre du PLU ?

Elle permet de préparer la mise en œuvre du projet urbain défini par la mairie ou l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI).

Elles sont élaborés à partir du PADD et elles complètent le règlement du PLU ou du PLUi. Elles traduisent les objectifs de développement du territoire, et définissent les grands principes d’aménagement de certains périmètres voués à muter. Leur objectif est de fournir un cadre cohérent au développement urbain.

Ces outils opérationnels n’ont pas vocation à interdire ou à réglementer les projets individuels, mais ces derniers doivent rester compatibles avec l’esprit de l’OAP.

Le contenu des orientations d’aménagement et de programmation

Comme le précise les articles L.151-6 et suivants du Code de l’urbanisme, les OAP du PLU ou du PLUi portent sur l’aménagement, l’habitat, les transports et les déplacements. C’est un véritable outil opérationnel, qui ne se contente pas de définir de grands principes d’aménagement, mais planifie les actions concrètes à mener pour y parvenir.

Toutes les OAP doivent notamment contenir une liste des opérations à réaliser pour mettre en valeur les continuités écologiques. Lorsque le périmètre de l’OAP est situé dans une zone à urbaniser, elle doit aussi contenir un échéancier prévisionnel d’ouverture à l’urbanisation des terrains concernés.

Elles peuvent concerner :

  • La mise en valeur de l’environnement, des paysages, du patrimoine et des entrées de ville ;
  • Le développement du territoire (densification, renouvellement urbain, mixité fonctionnelle) ;
  • Les équipements commerciaux, en l’absence de SCoT (Schéma de cohérence territorial) ;
  • La réhabilitation, la restructuration et la renaturation de certains quartiers ;
  • L’aménagement des voies situées à l’intérieur du périmètre ;
  • La lutte contre l’insalubrité ;
  • L’installation de dispositifs de production d’énergies renouvelables ;
  • La protection des franges urbaines et rurales.

Dans les zones du littoral concernées par le recul du trait de côte, les OAP peuvent également définir les actions et opérations à mettre en œuvre afin de réorganiser l’aménagement du territoire, en vue de la disparition progressive des équipements et installations existants.

Dans les zones de montagne, elles définissent la localisation, la nature et la capacité d’accueil des unités touristiques nouvelles.

Quelle est la portée juridique des OAP du PLU ?

Les OAP du PLU sont opposables, au même titre que le règlement. Mais il y a une différence de taille : les autorisations doivent être conformes au règlement du PLU, tandis qu’elles sont liées aux OAP par un rapport de compatibilité.

OAP et projet d’urbanisme : un rapport de compatibilité

Les orientations d’aménagement et de programmation constituent une nouvelle approche. Elles offrent davantage de souplesse que le règlement, puisqu’elles définissent de grands principes, des orientations, mais aucune règle précise.

Si un permis de construire doit se conformer en tout point au règlement du plan local d’urbanisme, il est lié aux OAP par un rapport de comptabilité. Les projets doivent respecter l’esprit des orientations d’aménagement et de programmation. Ils bénéficient cependant d’une certaine liberté en matière de gabarit, d’implantation ou d’aspect architectural.

Pour autant, même si elle n’impose qu’un rapport de compatibilité, elle n’est pas moins importante que le règlement. Une erreur d’interprétation d’une OAP représente une réelle fragilité pour votre autorisation.

Pourquoi se faire accompagner par un cabinet d’urbanisme dans le cadre d’un projet immobilier ?

Moins précises que le règlement du PLU, les orientations d’aménagement et de programmation sont aussi plus difficiles à analyser. Leur souplesse et leur marge d’interprétation complexifient l’élaboration des projets.

Une opération incompatible avec une OAP conduira soit à un refus de permis de construire, soit à une annulation par le juge administratif, comme l’a récemment rappelé une décision du Conseil d’État.

Vous êtes architecte et vous préparez un projet immobilier ? Pour sécuriser au mieux votre opération, vous pouvez faire appel à Terranota.

Notre cabinet est composé de juristes expérimentés, qui maîtrisent parfaitement les rouages du droit. Nous réalisons des études réglementaires approfondies, afin de maximiser vos chances de concrétiser votre projet immobilier.

Depuis leur création, le rôle des orientations d’aménagement et de programmation ne cesse d’être renforcé. Si elles apportent plus de souplesse aux opérations de construction, leur manque de précision amoindrit la sécurité des autorisations d’urbanisme. Pour éviter de fragiliser vos projets, vous devez vous appuyer sur une analyse préalable approfondie du plan local d’urbanisme, réalisée par des juristes spécialisés dans ce domaine.

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