L’État des Risques Réglementés pour l’Information des Acquéreurs et Locataires, ou ERRIAL, fait partie des documents à fournir lors d’une transaction immobilière. Le propriétaire d’un bien immobilier qui souhaite le vendre ou le louer, doit communiquer au futur acquéreur ou locataire un état des risques pour le bien en question. Cette obligation d’information a pour objectif d’apporter plus de transparence aux transactions et locations immobilières. Mais attention, l’ERRIAL est un document différent de l’État des Risques et Pollutions (ERP), avec lequel il ne doit pas être confondu. Voici toutes les informations sur ce dispositif d’information essentiel en droit immobilier.
État des risques et transaction immobilière : que dit la loi ?
Afin d’apporter plus de transparence aux opérations immobilières, la loi française a instauré un devoir d’information des acquéreurs et locataires d’un bien immobilier. Pour conclure une transaction (cession, bail locatif), le propriétaire doit fournir différents diagnostics immobiliers, comme le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat de risque d’exposition au plomb, ou l’ERRIAL.
L’obligation d’information des acquéreurs et locataires
L’obligation d’Information des Acquéreurs et Locataires (IAL) a été mise en place par la loi du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques, naturels et à la réparation des dommages. Elle a fait l’objet d’un nouveau décret en date du 1er octobre 2022, entré en vigueur le 1ᵉʳ janvier 2023.
L’IAL permet à une personne d’envisager l’acquisition ou la location d’un bien immobilier en connaissant les différents risques liés à cet achat ou à ce bail locatif. Il permet ainsi de mieux se préparer à la survenue d’un ou plusieurs risques. Lors d’une vente, il permet aussi à l’acheteur de planifier d’éventuels travaux pour améliorer la sécurité du bien.
Ce devoir d’information concerne aussi bien les terrains bâtis que les parcelles non bâties. Son application dépend toutefois de l’emplacement géographique du bien immobilier. La liste des communes concernées est fixée par arrêté préfectoral.
Les zones à risques majeurs soumises à l’IAL
L’obligation d’information des acquéreurs et locataires incombe au propriétaire d’un bien immobilier, dès lors que le bien en question est situé dans une zone à risques majeurs.
Ces zones sensibles sont :
- Les zones réglementées concernées par un plan de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques ;
- Les zones sismiques ;
- Les secteurs d’information sur les sols ou SIS ( zones polluées) ;
- Les zones concernées par un plan d’exposition au bruit (présence d’un aéroport) ;
- Les zones à potentiel radon de niveau élevé ;
- Les parcelles ayant précédemment accueilli une installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE).
Toute opération immobilière portant sur un bien concerné par l’un de ces risques est soumise à l’IAL. Dans ce cas, le propriétaire du bien doit établir un diagnostic immobilier sur l’état des risques réglementés de son terrain.
ERRIAL et ERP : Quelles différences ?
L’ERRIAL et l’ERP sont deux dispositifs destinés à informer l’acquéreur ou le locataire de l’état des risques d’une parcelle. Il s’agit de deux procédures complémentaires, qui ne doivent pas être confondues.
L’ERP : un document d’information officiel et opposable
L’État des Risques et Pollutions ou ERP est un diagnostic immobilier, dont la transmission est obligatoire dans le cadre d’une vente ou d’une location. Il permet de répondre à l’obligation d’information des acquéreurs et locataires.
L’ERP est régi par les articles R.125-23 à R.125-27 du code de l’environnement. Ce rapport, très complet, est délivré par la préfecture, sur demande du propriétaire. La demande d’ERP doit être effectuée à l’aide d’un formulaire administratif.
Un ERP datant de moins de 6 mois doit être annexé au contrat de vente. Si ce n’est pas le cas, son absence peut justifier l’annulation de la transaction ou la réfraction du prix de vente, à la demande de l’acheteur. Un bail locatif peut également être annulé ou modifié pour les mêmes raisons.
L’ERRIAL : un document préparatoire lors d’une vente ou d’une location
L’ERRIAL a été créée en février 2021. Ce document prend la forme d’un rapport qui recense l’ensemble des risques majeurs concernant une propriété foncière, bâtie ou non bâtie. L’ERRIAL n’est pas délivré par la préfecture, il peut être obtenu directement via une plateforme en ligne.
L’avantage de cet état des risques réglementés est qu’il permet d’établir un premier diagnostic sans attendre la transmission d’un rapport officiel par la préfecture. Il peut être remis à un acquéreur ou à un locataire avant la signature du contrat de vente ou du bail. Il permet de mieux préparer la transaction.
L’ERRIAL facilite l’accès aux renseignements administratifs, mais il s’agit avant tout d’un outil d’information, non opposable. L’ERRIAL ne se substitue pas à l’ERP, qui reste le document officiel de référence pour conclure une transaction immobilière.
Comment obtenir un État des Risques Réglementés ?
L’ERRIAL est facilement accessible. L’État a mis en place une procédure simplifiée pour permettre au propriétaire d’une parcelle d’obtenir rapidement un état des risques réglementés pour son terrain.
Effectuer une demande en ligne sur la plateforme Géorisques
Il est possible de réaliser soi-même un ERRIAL, sur le site errial.georisques.gouv.fr. Le demandeur doit fournir certaines informations sur le bien immobilier (emplacement géographique et références cadastrales de la parcelle) afin d’obtenir des renseignements sur l’état des risques réglementés.
En réponse à cette recherche, le portail Géorisques fournit des informations détaillées, notamment :
- L’existence d’un plan de prévention des risques (PPR) ;
- Le niveau du risque de sismicité du terrain ;
- Le risque lié aux aléas du retrait-gonflement des argiles ;
- Le risque lié aux mouvements de terrain.
Confier l’obtention d’un ERRIAL à Terranota
Il appartient au propriétaire du bien de vérifier que les informations contenues dans l’ERRIAL sont correctes. Le propriétaire doit donc faire des recherches pour vérifier l’exactitude du diagnostic. Il doit également joindre à ce rapport le plan de prévention des risques et la carte de zonage, le cas échéant.
Pour être certain d’obtenir un ERRIAL parfaitement conforme, il est possible de confier votre demande à un expert juridique, à l’image de Terranota. N’hésitez pas à nous contacter à propos de la démarche ERRIAL, nos juristes répondront à toutes vos questions !