Loi artificialisation des sols : impact et perspectives

Promulguée le 20 juillet 2023, la loi artificialisation des sols, aussi appelée loi ZAN, s’inscrit dans une longue série de textes visant à lutter contre la surconsommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers (ENAF). Elle intervient dans le prolongement direct de la loi Climat et résilience du 22 août 2021, un texte majeur pour le développement durable. La loi ZAN entend faciliter la mise en œuvre de l’objectif zéro artificialisation nette à l’horizon 2050. Elle réaffirme le rôle central des collectivités territoriales dans la promotion d’un urbanisme durable et apporte de nombreuses précisions en matière de calendrier et de moyens.

vue aérienne des champs loi artificialisation des sols

Présentation de la loi artificialisation des sols

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et résilience, de nombreux territoires ont rencontré des difficultés à appliquer les dispositions relatives à la zéro artificialisation nette. Avec ce nouveau texte, le législateur poursuit un double objectif : préciser les modalités d’application de la ZAN et accompagner les différents acteurs de l’aménagement du territoire dans la prise en compte de ce nouvel enjeu.

Le contenu de loi ZAN

L’objectif zéro artificialisation nette à l’horizon 2050 est au cœur des nouvelles stratégies d’aménagement du territoire en France. Mais sa mise en œuvre a rapidement posé des difficultés d’application pour les élus locaux.

La loi ZAN entend donc clarifier certaines mesures de la loi Climat et résilience, sans remettre en cause ses grands principes. D’ici 2031, les collectivités territoriales devront bien avoir divisé par deux leur consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers. En 2050, la zéro artificialisation nette est attendue.

La loi comprend néanmoins plusieurs dispositions inédites

  • L’instauration d’un calendrier progressif de mise en compatibilité des documents locaux d’urbanisme avec la ZAN ;
  • La création d’une nouvelle instance locale : la conférence régionale de gouvernance de la politique de réduction de l’artificialisation des sols, ou conférence ZAN ;
  • L’instauration de mesures spécifiques pour les communes concernées par le phénomène de recul du trait de côte ;
  • L’établissement d’une liste de projets d’envergure nationale, pour lesquels la consommation d’ENAF n’est pas comptabilisée à l’échelon local, mais national ;
  • La création d’une surface minimale d’ENAF garantie de 1 000 m2 pour chaque territoire couvert par un plan local d’urbanisme (ou équivalent) arrêté ou approuvé avant le 22 août 2026 ;
  • La création d’un dispositif transitoire de sursis à statuer, lorsqu’une demande d’autorisation d’urbanisme est de nature à compromettre l’atteinte des objectifs de la ZAN ; 
  • L’instauration d’un droit de préemption urbain spécifique.

Les différents acteurs de la loi ZAN

La loi d’artificialisation des sols le confirme : les collectivités territoriales sont au cœur de la ZAN. C’est ainsi à l’échelon régional que doit se créer la conférence de gouvernance de la ZAN. Pour chaque projet urbain, les élus locaux devront veiller à l’équilibre entre consommation d’espaces et renaturation. 

Les objectifs de la ZAN sont territorialisés. Autrement dit, les communes et EPCI (établissements publics de coopération intercommunale) disposent d’une plus grande latitude pour adapter les principes du SRADDET (schéma régional d’aménagement, de développement durable et d’égalité des territoires) dans les plans locaux d’urbanisme communaux (PLU) et intercommunaux (PLUi).

Mais la ZAN n’impacte pas uniquement les acteurs publics de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire. Les professionnels de l’immobilier (promoteurs, constructeurs ou aménageurs) et les maîtres d’ouvrage doivent se conformer à la ZAN, et l’intégrer à leur cahier des charges.

Échéances de modification des documents d’urbanisme et sanctions

La loi ZAN modifie le délai accordé aux collectivités territoriales pour modifier leurs documents d’urbanisme. Le nouveau calendrier est le suivant : 

  • La mise en compatibilité des SRADDET doit intervenir au plus tard le 22 novembre 2024, soit un délai supplémentaire de 9 mois ;
  • Les SCoT (schéma de cohérence territorial) devront être modifiés d’ici le 22 février 2027, 6 mois après la première date butoir ;
  • Concernant les PLU(i), la mise en compatibilité est attendue pour le 22 février 2028 au plus tard, 6 mois après l’échéance initialement fixée par la loi Climat et résilience.

Et si certains élus s’élèvent contre la modification imposée des documents d’urbanisme, ce calendrier revêt un caractère obligatoire. Le non-respect des échéances fixées par la loi artificialisation des sols expose les collectivités territoriales à des sanctions.

Ainsi, les communes et EPCI qui ne modifient pas leur PLU(i) dans le temps imparti s’exposent à une interdiction de créer de nouvelles zones à urbaniser (AU) ou d’y délivrer des permis de construire.
Pour l’heure, ni la loi ZAN ni la Climat et résilience ne prévoient de sanctions en cas de refus de modifier le SRADDET.

L’impact de la loi ZAN 

La loi artificialisation des sols précise le cadre juridique de la lutte contre la bétonisation et la surconsommation des espaces naturels agricoles et forestiers. Sa mise en œuvre emporte de nombreuses conséquences en matière d’urbanisme, d’environnement ou d’économie.

L’impact de la loi ZAN sur l’environnement

L’artificialisation des sols est une problématique majeure du développement durable. Les sols artificialisés ne sont plus capables d’absorber le dioxyde de carbone. Ils contribuent directement au réchauffement de la planète. 

Tout l’enjeu de la loi ZAN est de freiner la consommation des espaces naturels agricoles et forestiers, afin de respecter la trajectoire de sobriété foncière souhaitée par l’État. En redonnant à la nature toute sa place dans les politiques d’aménagement du territoire, la ZAN peut avoir de nombreux effets bénéfiques sur l’environnement. 

Les sols non artificialisés favorisent le maintien de la biodiversité et limitent l’apparition d’îlots de chaleur en période de canicule. Quant à la réduction du phénomène d’étalement urbain, elle contribue à diminuer les émissions de CO2 dans les villes, tout en préservant les terres agricoles.

L’impact de la loi ZAN sur l’urbanisme

La loi ZAN et la loi Climat et résilience favorisent l’innovation et encouragent le recours à un urbanisme durable. Toutes les parties prenantes sont amenées à repenser les projets, afin de consommer moins d’espaces naturels.

L’évolution des PLU(i) va entraîner un ralentissement de l’étalement urbain, et notamment de la transformation des terres agricoles en zones pavillonnaires ou commerciales. À l’inverse, les terrains constructibles devront être optimisés, afin de construire davantage dans les zones déjà urbanisées.

Plus globalement, les maîtres d’ouvrage, les architectes et les promoteurs immobiliers doivent plus que jamais veiller à la qualité des projets urbains. Les opérations d’aménagement comme les projets individuels doivent s’imprégner des enjeux du développement durable, et trouver le juste équilibre entre nature et urbanité.

L’impact de la loi ZAN sur l’économie

Les différentes mesures imposées par la loi ZAN peuvent impacter plusieurs secteurs économiques. Les professionnels de l’immobilier et de la construction sont particulièrement vigilants et craignent une augmentation de leurs charges et une baisse de leur activité. 

Pour les collectivités territoriales, la loi ZAN va engendrer de nombreuses dépenses : la surveillance de la consommation d’ENAF, l’évolution des documents d’urbanisme et la conception de projets urbains durables génèrent des coûts importants, qui risquent de peser sur les finances locales. Néanmoins, l’État finance une partie de ces dépenses, notamment par le biais d’aides et d’outils numériques à dispositions des collectivités.

Perspectives et défis de la loi artificialisation des sols

La loi artificialisation des sols et la mise en œuvre de la ZAN font face à de nombreux défis. La nécessité de tendre vers un urbanisme raisonné se confronte à d’autres enjeux, notamment en matière de logement ou de développement économique.

Les défis de la loi ZAN

L’une des principales craintes liées à la ZAN est le fort ralentissement de la construction de logements neufs. Or, le nombre de logements disponibles sur le marché est déjà bien inférieur à la demande. Pour autant, la zéro artificialisation nette n’implique pas de ne plus construire. Elle repose sur un équilibre entre consommation d’espaces et renaturation. Tout l’enjeu est d’accompagner la croissance des villes sans empiéter sur les campagnes.

Autre défi à relever : ralentir l’artificialisation des sols tout en poursuivant un objectif de croissance économique dynamique. Les enjeux du développement durable ne doivent pas se faire au détriment de certains secteurs économiques. Ils doivent être pleinement intégrés à l’économie, qu’il s’agisse d’agriculture, de construction, ou d’activités industrielles.

Les solutions et innovations de la ZAN

La loi artificialisation des sols est, comme la loi Climat et résilience, une véritable source d’innovation. Elle invite les différents acteurs de l’aménagement du territoire à imaginer des projets immobiliers sous un angle nouveau

En France, d’anciens sites pollués, des friches industrielles et agricoles sont laissées à l’abandon. Ils représentent de réelles opportunités pour construire de nouveaux logements et des équipements sans consommer davantage d’espaces naturels, agricoles et forestiers. Ils peuvent aussi être renaturés afin de recréer des zones naturelles en ville

Dans certaines villes, comme à Paris, le marché immobilier est particulièrement tendu. En parallèle, le nombre de bureaux vacants augmente, notamment depuis la généralisation du télétravail. Ces locaux professionnels vacants peuvent être reconvertis en logements, sans création d’emprise au sol supplémentaire, et dans des zones souvent très bien desservies par les transports en commun.

Le rôle des collectivités territoriales et des citoyens

L’adhésion des citoyens est une composante essentielle du développement durable. La future modification des PLU(i) va nécessairement impacter la constructibilité de certaines parcelles. L’évolution des documents d’urbanisme, et la redéfinition du projet de développement urbain des territoires doivent donc résulter d’une collaboration étroite entre les élus locaux et les habitants

La ZAN s’inscrit dans une évolution plus large des comportements et des habitudes de la population, un changement que les élus locaux doivent accompagner. Bien qu’elle ne signe pas la fin du modèle pavillonnaire français, elle encourage les habitants à se rassembler autour des agglomérations, et à délaisser la voiture au profit de transports plus verts. 

Si elle ne révolutionne pas le contenu de la loi Climat et résilience, la loi artificialisation renforce l’accompagnement des collectivités territoriales dans la mise en œuvre de la ZAN. Elle constitue un apport essentiel pour respecter la trajectoire de sobriété foncière dans laquelle la France s’est engagée.

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